양도소득세 계산 방법

1. 질의내용 요약

- 본인은 2001.5.24 ○○시에 소재하는 ○○○아파트(조합원 지분의 분양권)를 취득하여 2003.27 양도하였음.

- 상기아파트의 사업진행

ㆍ사업계획승인일 : 1999.7.15

ㆍ사용승인일(완공) : 2003.1.14

ㆍ양도일 : 2003.2.7

- 이 경우 양도소득세 계산 방법(기준시가, 실지거래가액)은?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제96조

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액” 이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정)

1 ~ 3 생략

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

이하생략

○ 2003년 이후 재건축ㆍ재개발 아파트 등 양도소득세 산정에 대한 업무지침 (2003.1 국세청 재산세과)

Ⅲ. 개정산식의 적용범위

□ 개정산식은 ① 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 ② 관리처분 계획 또는 사업계획에 따라 취득한 신축건물 및 그 부수토지를 ③ 2003년 1월 1일 이후에 양도하는 경우로서 ④ 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에만 적용한다.

☞ 재건축ㆍ재개발된 상가 등도 위 산식의 적용이 가능

□ 개정산식이 적용되는 경우는 구체적으로 다음과 같습니다.(중요)

ｏ 기존부동산을 소유한 자가 기존부동산을 출자하고 사업계획승인 등에 따라 완공된 아파트 등을 취득하여 양도하는 경우

* 준공후 1년 이내 양도하더라도 개정산식에 따른 기준시가 계산가능

ｏ 재건축ㆍ재개발사업시행 중에 입주권을 취득하여 완공된 아파트 등을 준공후 준공일부터 1년을 초과하여 양도하는 경우

* 준공후 1년 이내 양도시는 개정산식을 적용되지 않고 실거래가액 과세대상임.

□ 다음의 경우에는 개정산식이 적용되지 않습니다.

ｏ 주택건설촉진법에 의한 직장ㆍ지역조합원이 취득하여 양도하는 아파트 등 ⇒ 국세청 재일 46014-103(1997. 1. 21) 예규를 적용하여 계산

ｏ 사업계획승인 등에 따라 취득한 입주권을 승계ㆍ취득하여 재건축 주택 등을 완공한 이후에 양도하는 경우로서 완공일로부터 1년 이내 양도하는 경우 ⇒ 현행 소득세법 제96조 제1항 제4호 의 규정을 적용하여 취득후 1년 이내 양도하는 자산으로 보아 실지거래가액으로 계산

☞ 이유: 현행 소득세법시행령 제162조 제2항 의 규정에서 미완성ㆍ미확정 자산의 그 취득시기는 준공일로 보고 있고, 일반분양 아파트와의 과세형평의 고려할 때 입주권을 취득하여 완공된 아파트는 그 전체가 준공일에 취득한 것으로 간주하는 것이 합리적이므로 준공일로부터 1년 이내 양도시에는 실거래가액 과세대상임.

소득세법 제96조