토지사용승낙서를 교부하여 양도한 경우 장기할부조건 및 양도시기 여부

1. 질의내용 요약

[사실관계]

- 서울 ○○구 소재 나대지를 주상복합 건설사업 시행회사에 다음과 같이 계약함

- 2006.06.26. 계약 및 계약금 수령

- 2006.06.26. 토지사용승낙서 시행회사에 교부

- 2006. 9월 1차 중도금 수령

- 2006.10월 서울시청 및 관할구청에 사업승인신청서 접수

- 2007.06.30. 2차 중도금 지급 약정

- 잔금약정예정일 : 대물약정/인허가취득 후 40개월 이내 약정

[질의사항]

- 토지사용승낙서를 교부하여 양도한 경우 장기할부조건 및 양도시기 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제98조

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (94.12.22. 개정)

○ 소득세법 시행령 제162조

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금 (당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다) 을 청산한 날로 한다 . (98.12.31. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다)접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날 (99.12.31. 개정)

4. - 6. 생략

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. (94.12.31. 개정)

③ 이하 생략

○ 소득세법 시행규칙 제78조

① - ② 생략

③ 영 제162조 제1항 제3호에서 “재정경제부령이 정하는 장기할부조건”이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다 . (2001. 4. 30. 개정)

1. 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것 (1999. 5. 7. 개정)

2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것 (2000. 4. 3. 개정)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-334, 2007.01.24.

(내용)

- 2002.4월 주택을 취득하였는데 그 주택의 부수토지는 2필지(A, B)로 되어 있었으며, 그 중 1필지(B)는 국유지에 해당되었음.

* 주택의 건물 22평, A토지 12평, B토지 12평

- 2002.4.4. 취득한 주택으로 전입하여 거주하면서 국유재산인 B토지의 사용에 대한 사용료도 계속 납부하였음.

- 그 후 2003.12.19. 국유재산 매매계약이 체결되었고 그 대금은 매년 분할로 납부하였음.

- 매매대금 납부는 1회(계약금) 2003.12.19. 납부, 2회 2004.6.30. 납부, 3회 2005.6.30. 납부, 4회 2006.6.30. 납부, 5회 및 6회 2006.11.3. 잔액 완납 후 등기

(질의)

- 위와 같은 경우 B토지의 취득시기는 언제인지 여부

〈갑설〉 국가와의 계약도 장기할부조건부 매매로 보아 계약금 지급일이 아닌 첫회부불금의 납부일인 2004.6.30. 취득시기임.

〈을설〉 상기와 같은 국가와의 장기할부조건부 매매도 소득세법 시행령 제162조 제1항 제3호 에 의거 소유권이전등기접수일보다 인도일 또는 사용수익일이 빠르므로 2002.4.4. 취득시기임.

당해 자산의 매매대금을 2회 이상으로 분할하여 수수할 것을 약정하고 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것으로서 「소득세법 시행규칙」 제78조 제3항 의 장기할부조건에 해당하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 취득시기로 하는 것임. 이 경우 “사용수익일”은 매매 당사자간의 계약에 의하여 사용수익하기로 약정한 날로 하는 것이나, 별도 약정이 없는 경우에는 양도자가 사용승낙을 하고 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날로 하는 것임 .

○ 서면4팀-2427, 2006.07.24.

1. 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 자산의 양도 또는 취득시기는 「소득세법 시행령」 제162조 의 규정에 의하여 매매대금을 청산한 날(대금을 청산한 날이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)이 되는 것이나,

2. 당해 자산의 매매대금을 2회 이상으로 분할하여 수수할 것을 약정하고 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것으로서 「소득세법 시행규칙」 제78조 제3항 의 장기할부조건에 해당하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른날을 취득시기로 하는 것임. 이 경우 “사용수익일”은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익하기로 약정한 날로 하는 것이나, 별도 약정이 없는 경우에는 양도자가 사용승낙을 하고 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날로 하는 것임.

○ 서면4팀-1844, 2007.06.04.

(내용)

- 2005년 7월 아래의 내용과 같이 임야의 매매계약을 체결하고 2차 중도금을 지급한 경우에는 매수인이 신축주택의 공사착공을 할 수 있도록 토지 사용승락을 하기로 하였으며 매매계약 조건에 따라 매수인은 2006.6.9. 건축허가를 받아 2006.6.15. 공사를 착공하였음.

ㆍ매매계약 및 계약금 : 2005.7.18.(1억, 현금)

ㆍ1차 중도금 : 2005.7.22.(0.52억, 현금)

ㆍ2차 중도금 : 2005.12.12.(1.42억, 현금)

ㆍ3차 중도금 : 2006.2.10.(2.84억, 어음만기)

ㆍ잔금 : 2007.3.30.(8.86억, 어음만기)

ㆍ소유권 이전 등기일 : 2006.12.29.

(질의)

- 위의 경우 장기할부조건에 의한 공사착공일을 양도시기로 보는지 소유권이전 등기일을 양도일로 보는지.

소득세법 시행규칙 제78조 제3항 의 규정에 의한 양도하는 자산의 양도시기를 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 보는 “장기할부조건의 양도”란 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입하고 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 경우를 말하는 것임.

소득세법시행령 제162조 · 소득세법시행규칙 제78조 · 소득세법 제98조