위탁자가 신탁한 금전으로 매수한 재산에 대해 신탁재산 처분에 의한 신탁의 등기를 마친 경우 종합부동산세 납세의무자 및 과세표준 산정방법

1. 사실관계

- 신청인은 부동산등기용등록번호를 발급받은 임의단체 * 임

* 주택법에 따른 지역주택조합 및 직장주택조합에 해당하지 않음

- ’13.11월 단체의 회원들로부터 납부(신탁)받은 금전으로 주택 1채를 매수하고 같은 날 신탁재산 처분에 의한 신탁 등기를 마쳤으며, 쟁점 ’21년 과세기준일(6.1.) 현재 보유 중임

- 신탁원부상 위탁자는 소속 회원 전부가 기재되어 있으며, 수탁자는 신청인임

* 신탁법에 따른 신탁관계는 적법한 것으로 전제함

2. 질의내용

- 신탁법 제27조 에 따라 신탁재산(금전)을 처분하여 얻은 재산으로서 같은 법 제4조 신탁등기를 마친 신탁주택에 대한 종합부동산세 납세 의무자 및 과세표준 산정방법

3. 관련법령

□ 종합부동산세법 (2020.12.29. 법률 제17760호로 개정된 것) 제 7 조

① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산 세 를 납부할 의무가 있다.

② 「신탁법」제2조에 따른 수탁자(이하 "수탁자"라 한다)의 명 의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 주택(이하 "신탁주 택 " 이 라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 조에 따른 위 탁 자(「주택법」제2조제11호가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전 으 로 매수하여 소유하고 있는 신탁주택의 경우에는 해당 지역주 택 조 합 및 직장주택조합을 말한다. 이하 "위탁자"라 한다)가 종 합 부 동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신 탁 주택을 소유한 것으로 본다.

□ 종합부동산세법(2020.12.29. 법률 제17760호로 개정된 것) 제 8 조

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주 택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으 로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우 에 는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공 제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조 제 2 항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100 분 의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율 을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

□ 종합부동산세법 (2020.12.29. 법률 제17760호로 개정된 것) 제 12 조

① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호 의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세 를 납부할 의무가 있다.

1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과 세 대 상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자

2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과 세 대 상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자

② 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산으로서 토지(이 하 "신탁토지"라 한다)의 경우에는 제1항에도 불구하고 위탁자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신 탁 토지를 소유한 것으로 본다.

□ 종합부동산세법 제13조

① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금 액에서 5억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위 에 서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한 다.

3. 삭제 <2020.12.29>

② 별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금 액에서 80억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재 정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위 에 서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한 다.

□ 지방세법(2020.12.29. 법률 제17769호로 개정된 것) 제 107 조

① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

5. 「신탁법」제2조에 따른 수탁자(이하 이 장에서 "수탁자"라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제 1 항에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자(「주택법」제2조제11호가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하 고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택 조 합 을 말하며, 이하 이 장에서 "위탁자"라 한다). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다.

□ 지방세법(2014.1.1. 법률 제12153호로 개정되고, 2020.12.29. 법률 제17769호로 개정되기 전의 것) 제107조

① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

3. 「신탁법」에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경 우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납 세의무자로 본다.

□ 지방세법(2014.1.1. 법률 제12153호로 개정되기 전의 것) 제 107조

① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

5. 「신탁법」에 따라 수탁자명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자(다만, 「주택법」제2조제11호에 따른 지 역 주택조합·직장주택조합이 조합원이 납부한 금전으로 매 수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지 역 주 택조합·직장주택조합). 이 경우 수탁자(지역주택조합· 직장주택조합의 경우에는 조합원)는 「지방세기본법」제135 조 에 따른 납세관리인으로 본다.

□ 신탁법 제2조

이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한 다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관 계 에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권 의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처 분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다) 의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

□ 신탁법 제4조

① 등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관하여는 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제 3자에게 대항할 수 있다.

□ 신탁법 제27조

신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속한다.

4. 관련 해석사례

□ 서면-2021-부동산-8000, 2024.6.26.

1. 「도시 및 주거환경정비법」 제25조 에 따라 재개발사업을 시 행하는 조합(이하 ‘조합’)이 수용보상금을 지급함에 따라 취 득한 주택이 「신탁법」제27조에 따라 신탁재산에 속하는 경우로서 그 주택이 같은 법 제2조에 따른 수탁자(조합)의 명 의로 등기된 신탁재산에 해당하는 경우, 2021년 이후 납 세 의무가 성립하는 종합부동산세부터 위탁자(조합원)가 주 택의 건축물이 사실상 철거·멸실되기 전까지는 해당 주택 을 소유한 것으로 보며 주택분 종합부동산세 납세의무가 있습니 다. 다만, 귀 질의의 「신탁법」제4조에 따라 등기된 주택이 신 탁 재산에 해당하는지 여부는 조합 정관 및 신탁원부상의 신탁 설정 내용, 해당 주택의 취득 재원 등을 종합적으로 고 려하여 사실판단할 사항입니다.

□ 대법원2004두8767, 2005.7.28.

구 지방세법(2005. 1. 5. 법률 제7332호로 개정되기 전의 것)은 제182조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산세 과세대장에 재산의 소유자로 등재되어 있는 자를 재산세 납세의무자로 규 정 하면서, 같은 조 제5항에서 신탁법에 의하여 수탁자 명의로 등기·등록된 재산에 대하여는 위탁자를 납세의무자로 보도록 하 는 규정을 두고 있는바, 이는 신탁법에 의한 신탁재산을 수탁자 명 의로 등기하는 경우 취득세와 등록세는 비과세하면서 재산세 등은 등기명의자인 수탁자에게 부과하는 것이 실질과세의 원칙 에 반한다는 비판을 수용하여 신탁법에 의하여 수탁자 명의로 등기 된 경우에는 위탁자에게 재산세 납부의무를 부과하도록 하기 위한 규정으로서, 신탁법 제3조 는 등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관한 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있도록 규정하고 있는 점 등과 아울러 살펴보면, 신탁법에 의한 신탁등기나 등록이 마쳐진 재산에 대하여만 적용되는 예 외 규정이라 보아야 하므로 신탁재산이라고 하더라도 신탁법에 의한 신탁등기나 등록이 마쳐지지 아니한 것에 대하여는 적용되 지 않는다.

□ 대법원2009다969, 2011.10.27.

구 지방세법(2005. 1. 5. 법률 제7332호로 개정되기 전의 것) 제 182조 제5항, 제234조의9 제2항 제5호, 제235조의2, 제260 조 의 2, 구 지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10221호로 전부 개정되기 전의 것) 제183조 제2항 제5호, 신탁법 제19조 등을 종합하면, 위탁 자 가 신탁한 금전으로 매수하여 수탁자 명의로 등기를 마친 토지는 신탁법에 의한 신탁재산에 속하므로 그에 대한 재산세, 종합토 지 세, 도시계획세, 지방교육세(이하 ‘재산세 등’이라 한다)의 납세의무 자 는 위탁자라고 할 것인바, 이와 같이 신탁법에 의하여 수탁자 명의 로 등기된 신탁재산임이 그 토지의 등기부상에 명백히 나타나 있다 면 그 납세의무자가 아닌 수탁자에 대하여 한 재산세 등 부과처분 은 그 하자가 중대하고도 명백하여 당연무효라고 할 것이다(대법원 2007. 3. 15. 선고 2006두14582 판결 참조).

□ 신탁등기사무처리에 관한 예규(대법원 등기예규 제1726호, 2021.6.4.)

1. 신탁등기

나. 신청방법

(5) 「신탁법」 제27조 에 따라 신탁재산에 속하게 되는 경우

(가) 「신탁법」 제27조 에 따라 신탁재산에 속하게 되는 경우, 예컨대 신탁재산(금전 등)의 처분에 의하여 제3자로부터 부 동산에 관한 소유권을 취득하는 경우에는 신탁등기의 신 청은 해당 부동산에 관한 소유권이전등기의 신청과 함께 1건의 신청정보로 일괄하여 하여야 한다. 등기의 목적은 " 소 유권이전 및 신탁재산처분에 의한 신탁"으로, 등기권리자 란 은 "등기권리자 및 수탁자"로 표시하여 신청정보의 내용으로 제 공한다.

(나) 다만 위 제3자와 공동으로 소유권이전등기만을 먼저 신청하 여 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 이미 마쳐진 경우에는 수 탁자는 그 후 단독으로 신탁등기만을 신청할 수 있고, 수 익자나 위탁자도 수탁자를 대위하여 단독으로 신탁등기만 을 신청할 수 있다. 이 경우 등기의 목적은 "신탁재산처분에 의 한 신탁"으로 하여 신청정보의 내용으로 제공한다.

종합부동산세법 제7조 제2항 · 지방세법 제107조 제2항 제5호 · 종합부동산세법 제8조 제1항