양도가액 산정방법

1. 질의내용 요약

1. 예규 서일46014-10454, 2003.04.11에 의하면 소득세법시행령 제162조의2 제2항 제4호 의 규정 중 “3회 이상 양도 또는 취득한 경우”에는 부정한 방법이 아닌 정상거래분을 포함하여 횟수를 판단하는 것으로 되어 있는데, 공익사업에 필요한 토지를 당해 공익사업자(국가)에게 협의양도하는 경우에도 정상거래 횟수에 포함하는지 여부

2. 소득세법시행령 제162조의2 제2항 제4호 에 의하면 “ 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간동안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우”에는 양도가액을 실지거래가액으로 하도록 되어있는데

1세대의 구성원이

- 2003.11월 갑부동산을 1억원에 양도

- 2004.3월 을부동산을 2.5억원에 양도

- 2004.8월 병부동산을 2억원에 양도하는 경우 양도가액을 실지거래가액으로 하여야하는 거래는 위의 3번 모두인지 아니면 최종 거래분만인지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제96조

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법시행령 제162조 의 2

② 법 제96조 제1항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다. (1999. 12. 31 신설)

1. 부동산실권리자명의등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우 (1999. 12. 31 신설)

2. 부동산중개업법에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우 (1999. 12. 31 신설)

3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우 (1999. 12. 31 신설)

4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간동안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우 (1999. 12. 31 신설)

5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우 (1999. 12. 31 신설)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일46014-2994,1995.11.15

소득세법시행령 제179조 제4항 제2호 (마)목 규정에 의거 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른사람 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우에는 양도차익을 실지거래가액으로 결정하는 것이며

여기서 "관련법령"이라 함은 부동산등기법, 국토이용관리법, 부동산중개업법, 주민등록법 등 부동산의 취득 및 양도에 관련한 법령 모두를 말하는 것임

귀 질의의 경우 법인 소유의 부동산을 개인명의로 명의 신탁하였는지 여부와 투기목적으로 당해 부동산을 취득 또는 양도하였는지 등을 소관세무서장이 사실조사하여 그 실질에 따라 실지거래가액 과세대상을 판정하는 것임

○ 서일46014-10454,2003.04.11

현행 소득세법 제96조 제1항 제5호 및 같은법시행령 제162조의 2 제2항 제4호의 규정에 의하여 󰡒허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간동안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 때에는 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하여 계산하는 것󰡓임

이 경우 소급하여 1년 이내의 기간동안 3회 이상 거래의 여부에는 부정한 방법이 아닌 정상거래분을 포함하여 판단하는 것이며, 같은 기간동안에 정상거래한 부동산의 양도가액은 기준시가에 의하여 양도가액을 산정할 수 있는 것임

소득세법 제96조 · 소득세법시행령 제162조 · 소득세법시행령 제179조