대금청산일 전 소유권이전등기한 경우 취득시기 적용

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 1세대 1주택 비과세(3년 보유, 2년 거주) 요건에서 아래의 경우 취득시기는 언제인지 질의함.

- 2004.12월 재개발아파트 준공후 원조합원이 이주하여 입주한 상태에서 매매계약하여 동 주택을 취득함.

- 계약서 내용에서 2005.5.9. 계약금 지급일과 2005.5.10. 잔금일자이며, 특약사항에서 잔금(전세금반환) 지급일은 2005.6.25 이며, 실제 잔금지급일은 2005.7.5 임.

- 전 소유주가 거주중인 집으로 이사나갈 기간동안 전세로 안는 조건으로 계약과 동시에 잔금을 지급하고 조합원권리 승계후 즉시 구청에 취득세 및 등록세까지 납부함.(납부일 2005.5.11)

- 재개발아파트로서 보존등기는 2006.8.30 에 등재됨.

○ 질의내용

- 위의 경우 취득시기는 언제로 보는지?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제98조

자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)

○ 소득세법 시행령 제162조

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금 (당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다) 을 청산한 날로 한다 . (1998. 12. 31. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일

3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정)

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정)

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

○ 소득세법 기본통칙 98-1

① 매매계약서등에 기재된 잔금지급약정일보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받는 경우에는 실지로 받은 날이 잔금청산일이 된다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 잔금을 소비대차로 변경한 경우는 소비대차로의 변경일을 잔금청산일로 한다.

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-3450, 2006.10.17

1. 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조 의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것이며, 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 양도ㆍ취득가액은 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것임.

2. 생략

○ 서면5팀-511, 2006.10.25

부동산의 양도 또는 취득시기는 「소득세법」 제98조 및 동법 시행령 제162조 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, ‘대금을 청산한 날’이라 함은 실제로 잔대금을 지급받아 사실상의 소유권을 양도한 시점을 말하는 것이고, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일임 .

○ 서면4팀-339, 2005.03.07

현행 소득세법상 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 소득세법 시행령 제162조 의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이며 대금청산일이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일이 되는 것으로서, 귀 질의의 경우 법원의 확정판결에 의하여 소유권을 이전한 경우의 취득시기는 당해 판결문의 내용 및 매매계약서, 대금지급 영수증 등 객관적인 증빙자료에 의하여 잔금청산일이 확인되는 경우에는 그 잔금청산일을 취득시기로 보는 것이나, 그에 의하여 실지 잔금청산일이 확인되지 않거나 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일이 되는 것임.

○ 서면4팀-1163, 2006.04.28

부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 「소득세법 시행령」 제162조 의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것임.

소득세법 제98조 · 소득세법시행령 제162조