2주택 소유자가 1주택 분할 양도시 실지거래가액 과세대상 여부

1. 질의내용 요약

- 주택 보유현황

A주택: ○○시 ○○구 ○○면 ○○리 ○○번지(2000.11.30. 취득)

B주택: ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지(1967년 취득, 주택투기지역)

- B주택 중 주택(2006. 5.15.), 토지일부(2006. 6. 1.)를 도로개설 목적으로 ○○구청에서 수용하였으나 토지는 등기이전(2006. 6. 1.)하고 건물은 본인명의로 등기부에 남아 있는 상태임

- 수용된 주택의 보상금액은 2006. 5.15. 수령함

1. B주택 중 수용된 건물전체와 토지일부가 양도소득세의 실가과세대상인지

2. B주택의 건물전체와 토지일부가 수용된 후 나머지 토지를 양도하는 경우 양도소득세가 실가과세대상인지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제96조

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정)

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정)

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005.12.31. 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005.12.31. 개정)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005.12.31. 개정)

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005.12.31. 개정)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005. 12.31. 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005.12.31. 개정)

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12.31. 개정)

8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005.12.31. 개정)

9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005.12.31. 개정)

③ 이하생략

○ 소득세법 시행령 제162조 의 2

① ~ ④

⑤ 법 제96조 제2항 제9호에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하고, 공동상속주택의 주택수 계산에 대하여는 제167조의 3 제2항 제2호의 규정을 준용하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2005.12.31. 개정)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-2103, 2006.07.06.

1세대 2주택을 소유하던 중에 그 중 1주택(그 부수토지 포함)이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 주택 및 그 부수토지가 함께 수용된 경우로서, 당해 주택 및 부수토지에 대한 보상액이 시차를 두고 지급된 경우에 전체를 하나의 양도행위로 보아 「소득세법 시행령」제162조(양도 또는 취득의 시기)의 규정을 적용하는 것이며, 그 양도일이 2006. 1. 1 이후인 경우에는 「소득세법」제96조 제2항 제9호 및 같은 법 시행령 제162조의 2 제5항의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것임.

○ 서면4팀-1221, 2006.05.02.

1세대가 2주택이상을 소유하던 중 그 중 1주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용된 경우로서 그 양도일이 2006. 1. 1. 이후에 이루어진 경우에는 「소득세법」 제96조 제2항 제9호 및 「같은법 시행령」 제162조의 2 제5항의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것이며, 이 경우 조세특례제한법 제85조 의 규정은 적용되지 않음.

○ 서면4팀-1661, 2005.09.15.

○○시 ○○구 ○○동 소재 대지(565㎡) 위에 주택(연면적 124㎡)을 소유하고 있다가 사정상 주택과 토지지분 1/2을 A라는 사람에게 양도하고, 나머지 토지 1/2을 B라는 사람에게 이전을 하려고 하는데 2005.6.30.자로 주택 외 투기지역으로 지정고시된 후에 양도했을 때 부과되는 세금산정기준은(기준시가로 할 수 있는지).

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

소득세법 제96조 제1항 제6호 의 2 및 동법 시행령 제162조의 3 제3항 제2호에 해당하는 주택 외 투기지역(주택투기지역은 아님) 내의 주택과 그 부속토지를 양도하면서 귀 질의 사례와 같이 1인에게는 주택과 그 부속토지의 2분의 1을 양도하고 나머지 토지(2분의 1)는 다른 1인에게 각각 지분으로 양도한 경우 주택과 그 부속토지 전부를 기준시가로 할 수 있는 것이나 나머지 토지(2분의 1)가 실제로 주택의 부속토지인지 여부는 사실 판단할 사항임.

소득세법 제96조 · 소득세법시행령 제162조 · 소득세법시행령 제162조의2