매매특약에 따라 잔금청산 전 주택을 상가로 용도변경 시 양도물건 판정 등

<기획재정부 재산세제과-1322, 2022.10.21.>

[질의] 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우

○ (쟁점1) 1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제(표1, 표2) 및 다주택자 중과세율 적용 여부 등 판정 시 양도물건의 판정 기준일

<제1안> 매매계약 체결일 <제2안> 양도일

○ (쟁점2) ‘쟁점1’이 제2안인 경우 새로운 해석 적용시기

<제1안> 새로운 해석 이후 결정ㆍ경정분부터

<제2안> 새로운 해석 이후 양도분부터

[회신] 귀 질의의 경우 양도일(잔금청산일)이 타당하며, 회신일 이후 매매계약 체결하는 경우부터 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

○ ’10.12.6. 신청인 서울 소재 A겸용주택 취득

* 지하1층 ~지상3층 상가, 지상 4층~5층 주택

○ ’19.9월 B주택 취득

○ ’21.5.21. A겸용주택 양도계약 체결(잔금일 ’21.10.29.)

○ ’21.9.17. 매매특약에 따라 4층~5층을 근린생활시설로 용도변경

2. 질의내용

○ 다주택자 중과세율 판정 시 매매특약에 따라 주택을 상가로 용도변경한 경우 양도물건 판정기준일(매매계약일 vs 잔금청산일)

3. 관련법령 및 관련사례

□ 소득세법 (2021.03.16. 법률 제17925호로 개정된 것, 이하 같음) 제88조

이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

□ 소득세법 제98조

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. (후단 생략)

□ 소득세법 시행령 제155조

⑮ 제154조제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

□ 소득세법 시행령 제162조

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함 한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

□ 소득세법 제104조

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다 . 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적 용한다. (후단 생략)

1.「 주택법」 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 " 조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

□ 건축법 시행령 제3조의5

법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다 .

[별표 1]

용도별 건축물의 종류 (제3조의5 관련)

1. 단독주택 [단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정· 지역아동센터 ㆍ공동육아나눔터( 「아이돌봄 지원법」 제19조 에 따른 공동육아나눔터를 말한다 . 이하 같다)ㆍ작은도서관( 「도서관법」 제2조제4호 가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지 시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경 우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것

3) 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

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