주택을 임차하여 전대하는 임차인의 주택임대소득에 대한 과세여부

1. 질의요지

< 건물개요 >

- 지하 1층,1층,2층은 사업용 건물

- 3층,4층,5층은 원룸 주택임.

○ 임차현황

- 본인은 건물주인이 아니며 3층,4층,5층을 임차하여 원룸 임대업을 행하고 있음.

- 본 건물의 3층,4층,5층 기준시가합계는 10억원임.

- 이 경우에 주택을 임차하여 전대하는 본인이 소득세법상 주택임대소득에 대하여 과세를 당하는지요? 임차한 3층,4층,5층 기준시가 합계가 10억원으로 6억원을 초과 고가주택 기준에 해당됨.

- 또한 건물주인은 소득세가 과세되는지요?

< 건물개요 >

- 지하 1층,1층,2층은 사업용 건물

- 3층,4층,5층은 원룸 주택임.

○ 임차현황

- 본인은 건물주인이 아니며 3층만을 임차하여 원룸임대업을 행하고 있음.

- 본 건물의 3층 기준시가는 3.3억원임

- 이 경우에 주택을 임차하여 전대하는 본인이 소득세법상 주택임대소득에 대하여 과세를 당하는지요? 임차한 3층기준시가 3.3억원으로 6억원 이하여서 고가주택 기준에 미달함(다른 주택이 없는 것으로 가정함)

- 또한 건물주인은 소득세가 과세되는지요?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련법령

○ 소득세법 제12조

다음 각호의 소득에 대하여는 소득세를 과세하지 아니한다. (1994. 12. 22 개정)

1. 이자소득 중 공익신탁의 이익 (1994. 12. 22 개정)

2. 부동산임대소득 중 전답을 작물생산에 이용하게 함으로 인하여 발생하는 소득 및 대통령령이 정하는 주택의 임대소득 (1999. 12. 28 개정)

3. 이하생략

○ 소득세법 시행령 제8조 의 2

① 법 제12조 제2호에서 “대통령령이 정하는 주택의 임대소득” 이라 함은 3개 이하의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득을 말한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 주택임대소득을 제외한다. (2000. 12. 29 개정)

1. 고가주택의 임대소득 (2002. 12. 30 개정)

2. 농어촌지역(수도권정비계획법에 의한 수도권지역외의 읍ㆍ면지역을 말한다. 이하 이 조에서 같다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 연면적이 116제곱미터(공통주택의 경우에는 전용면적 85제곱미터)를 초과하는 주택을 2개 소유하는 자의 당해 주택의 임대소득 (2000. 12. 29 개정)

3. 농어촌지역에 고가주택을 소유하면서 농어촌지역외의 지역에 제2호에서 규정하는 주택을 1개 소유하는 자의 당해 주택의 임대소득 (2002. 12. 30 개정)

4. 농어촌지역외의 지역에 소재하는 주택을 3개 소유하는 자의 주택임대소득 (2000. 12. 29 개정)

5. 농어촌지역에 고가주택을 소유하면서 농어촌지역외의 지역에 소재하는 주택을 2개 소유하는 자의 주택임대소득 (2002. 12. 30 개정)

6. 농어촌지역에 고가주택을 2개 소유하면서 농어촌지역외의 지역에 소재하는 주택을 1개 소유하는 자의 주택임대소득 (2002. 12. 30 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택 수의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 31 신설)

1. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산 (1999. 12. 31 신설)

2. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다. (2000. 12. 29 개정)

3. 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산 (1999. 12. 31 신설)

4. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산 (1999. 12. 31 신설)

③ 제1항에서 “고가주택” 이라 함은 과세기간 종료일 또는 당해 주택의 양도일 현재 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 6억원을 초과하는 주택을 말한다. (2002. 12. 30 개정)

④ 제1항 내지 제3항에 규정된 사항 외에 주택임대소득의 산정에 관하여 필요한 사항은 재정경제부령으로 정한다. (1999. 12. 31 신설)

○ 소득세법 제99조

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (1999. 12. 28 개정)

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29 개정)

가. 토지 (1995. 12. 29 개정 ; 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 부칙)

지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가” 라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

나. 건물 (1999. 12. 28 개정)

건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

다. 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액 (1999. 12. 28 개정)

2. 이하생략

○ 소득세법 시행령 제156조

(2002. 12. 39 제목개정)

① 법 제89조 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택” 이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2002. 12. 30 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30 개정)

③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30 개정)

○ 소득세법 시행령 제154조

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

소득세법 제12조 · 소득세법시행령 제8조의2