양도가액 산정방법

1. 질의내용 요약

- 2주택을 소유하고 있는 자가 30여년을 소유하던 주택을 8억원에 양도하기로 하였으며, 매수자는 동 주택의 부수토지를 이용하여 상가를 건축할 계획을 가지고 있음

- 양자는 주택을 제외한 대지만을 매매대상 부동산으로 하여 매매계약서를 작성하였고 양도자는 계약서상의 특약조건에 따라 주택을 멸실

- 따라서 계약서 작성시점에는 주택이 있었으나 잔금청산일에는 주택이 멸실되어 없는 상태임

이 경우 양도하는 부동산을 토지로 보아 기준시가에 의하여 양도소득세를 계산할 수 있는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제96조

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002. 12. 18 개정)

○ 소득세법기본통칙 89-21

영 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 양도일 현재를 기준으로 한다. 다만, 매매계약후 양도일 이전에 매매특약에 의하여 1세대 1주택에 해당되는 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 한다.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서일46014-11010,2003.07.28

주택 및 그 부수토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 주택(그 부수토지 포함, 이하 고가주택이라 함)은 현행 소득세법 제96조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것이므로

같은법 제89조 제3호에서 규정하는 비과세대상 부수토지의 면적과 관계없이 고가주택의 부수토지 전체면적에 대한 양도가액은 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것임.

○ 재일46014-2675,1995.10.11

1. 소득세법시행령 제15조 (현행 제154조)의 규정에 따른 1세대1주택 양도소득세 비과세요건의 판정은 동령 제53조(현행 제162조)의 규정에 따른 "양도일 현재"를 기준으로 하는 것이나

2. 다만, 매매계약의 성립 후 양도일 이전에 매매특약에 따라 주택을 멸실한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 하여 1세대1주택 양도소득세 비과세 여부를 가리는 것임

소득세법 제96조 · 소득세법시행령 제15조