부동산매매업을 겸영하는 법인이 매매용 부동산 취득 후 2년 이내 양도 시, 업무무관부동산 해당 여부

1. 사실관계

○ A법인은 설립되어 자동차용 동력 전달장치 등 을 제조하는 법인으로

- 법인 설립 당시부터 법인등기부 등본상 등기된 부동산매매 및 부동산개발 공급업 등을 목적사업으로 영위하고 있음

○ A법인은 ’21사업연도 하반기에 신축용 토지가 아닌 단순 매매용 부동산을 취득한 후 ’22사업 연도 상반기에 매각할 예정이나

- A법인의 최근 각 사업연도의 부동산매매업과 그 이외의 제조업 등 매출액 현황이 아래와 같아 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인에 해당하지 않을 것으로 예상됨

2. 질의요지

○ 부동산매매업과 다른 사업을 겸영하는 내국법인이 매매용 부동산을 취득한 후 그 다음 사업연도에 양도하는 경우

- 해당 부동산 을 업무와 관련이 없는 부동산으로 보는 것인지 여부

3. 관련 법령

○ 법인세법 제27조

내국법인이 지출한 비용 중 다음 각 호의 금액은 각 사업연도의 소득 금액을 계산할 때 손금에 산입하지 아니한다.

1. 해당 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 자산으로서 대통 령령으로 정하는 자산을 취득･관리함으로써 생기는 비용 등 대통령령으로 정하는 금액

2. 제1호 외에 해당 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 지출 금액으로서 대통령령으로 정하는 금액

○ 법인세법 시행령 제49조

① 법 제27조제1호에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 자산을 말한다.

1. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산. 다만, 법령에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 부동산, ｢자산유동화에 관한 법률｣에 의한 유동 화전문회사가 동법 제3조의 규정에 의하여 등록한 자산유동화 계획에 따라 양도하는 부동산 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산을 제외한다.

가. 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산. 다만, 기획재정 부령이 정하는 기간(이하 이 조에서 "유예기간"이라 한다)이 경과하기 전까지의 기간 중에 있는 부동산을 제외한다.

나. 유예기간 중에 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도 하는 부동산. 다만, 기획재정부령이 정하는 부동산매매업을 주업 으로 영위하는 법인의 경우를 제외한다.

2. (생략)

② 제1항제1호의 규정에 해당하는 부동산인지 여부의 판정 등에 관하여 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.

③ 법 제27조제1호에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 제1항 각 호의 자산을 취득･관리함으로써 생기는 비용, 유지비, 수선비 및 이와 관련되는 비용을 말한다.

○ 법인세법 시행규칙 제26조

① 영 제49조제1항제1호 가목 단서에서 "기획재정부령이 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간(이하 이 조에서 "유예기간"이라 한다)을 말한다.

1. 건축물 또는 시설물 신축용 토지 : 취득일부터 5년

2. 부동산매매업[한국표준산업분류에 따른 부동산 개발 및 공급업(묘지분양업을 포함한다) 및 건물 건설업(자영건설업에 한한다)을 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 주업으로 하는 법인이 취득한 매매용부동산 : 취득일부터 5년

3. 제1호 및 제2호 외의 부동산 : 취득일부터 2년

② 영 제49조제1항제1호가목 및 나목에서 "법인의 업무"란 다음 각 호의 업무를 말한다.

1. 법령에서 업무를 정한 경우에는 그 법령에 규정된 업무

2. 각 사업연도 종료일 현재의 법인등기부상의 목적사업(행정관청의 인가 ･ 허가등을 요하는 사업의 경우에는 그 인가･허가등을 받은 경우에 한한다)으로 정하여진 업무

③ 영 제49조제1항제1호의 규정을 적용함에 있어서 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 당해 부동산을 업무에 직접 사용한 것으로 본다.

1. 토지를 취득하여 업무용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우 (착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다). 다만, 천재 지변･민원의 발생 기타 정당한 사유없이 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간 동안 업무에 사용하지 아니한 것으로 본다.

2. 제1항제2호의 규정에 의한 매매용부동산을 유예기간 내에 양도하는 경우

④ 영 제49조제1항제1호의 규정을 적용함에 있어서 건축물이 없는 토지를 임대하는 경우(공장･건축물의 부속토지 등 법인의 업무에 직접 사용 하던 토지를 임대하는 경우를 제외한다) 당해토지는 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산으로 본다. 다만, 당해 토지를 임대하던 중 당해 법인이 건설에 착공하거나 그 임차인이 당해 법인의 동의를 얻어 건설에 착공한 경우 당해 토지는 그 착공일(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 말한다)부터 업무에 직접 사용하는 부동산으로 본다.

⑥ 영 제49조제1항제1호의 규정을 적용함에 있어서 부동산의 취득시기는 ｢소득세법 시행령｣ 제162조 의 규정을 준용하되, 동조제1항제3호의 규정에 의한 장기할부조건에 의한 취득의 경우에는 당해 부동산을 사용 또는 수익할 수 있는 날로 한다.

⑦ 영 제49조제1항제1호나목 단서에서 "기획재정부령이 정하는 부동산 매매업을 주업으로 영위하는 법인"이란 제1항제2호의 법인을 말한다 . 이 경우 부동산매매업과 다른 사업을 겸영하는 경우에는 해당사업 연도와 그 직전 2사업연도의 부동산매매업 매출액의 합계액(해당 법인이 토목건설업을 겸영하는 경우에는 토목건설업 매출액을 합한 금액을 말한다)이 이들 3사업연도의 총수입금액의 합계액의 100분의 50을 초과 하는 경우에 한하여 부동산매매업을 주업으로 하는 법인으로 본다.

⑧ (생략)

⑨ 영 제49조제1항제1호 각 목의 1에 해당하는 부동산에 대하여 업무와 관련이 없는 것으로 보는 기간은 다음 각 호에 의한다.

1. 영 제49조제1항제1호 가목에 해당하는 부동산 : 당해 부동산을 업무에 직접 사용하지 아니한 기간 중 유예기간과 겹치는 기간을 제외한 기간. 다만, 당해 부동산을 취득한 후 계속하여 업무에 사용하지 아니하고 양도하는 경우에는 취득일(유예기간이 경과되기 전에 제5항제2호 가목 및 나목에 해당하는 사유가 발생한 경우에는 제8항제1호의 규정에 의한 기간계산의 기산일)부터 양도일까지의 기간

2. 영 제49조제1항제1호 나목에 해당하는 부동산 : 취득일(제5항제2호 가목 및 나목에 해당하는 경우에는 제8항제1호의 규정에 의한 기간계산의 기산일)부터 양도일까지의 기간

⑩ (이하생략)

○ ｢한국표준산업분류｣: 부동산매매업 [법인규칙§26①(2)]

6812      부동산 개발 및 공급업

직접 개발한 농장･택지･공업용지 등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 분양･판매하는 산업활동을 말한다.

구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우도 여기에 포함된다.

<예 시>

․건물 위탁개발 분양           ․부동산 매매

<제 외>

․자영 건축물 건설(411)

․ 직접 건설활동을 수행하지 않더라도 건설공사에 대한 총괄적인 책임을 지면서 건설공사분야별로 하도급을 주어 전체적으로 건설공사를 관리 하는 경우 “41 : 종합건설업”에 분류

중분류

소분류

세분류

세세분류

코드

항목명

코드

항목명

코드

항목명

코드

항목명

68

부동산업

681

부동산

임대 및

공급업

6812

부동산 개발

및 공급업

68121

주거용 건물개발 및 공급업

01121

비주거용 건물 개발 및 공급업

01122

기타 부동산 개발 및 공급업

411        건물 건설업

도급 또는 자영 종합건설업자에 의하여 건물을 신축･증축･재축･개 축 하는 산업활동을 말하며 조립식 건물의 건설활동

<제 외>

․ 전체 건설공사를 다른 건설업체에게 일괄 도급하여 건물을 건설하게 한 후, 이를 분양･판매하는 경우(6812)

중분류

소분류

세분류

세세분류

코드

항목명

코드

항목명

코드

항목명

코드

항목명

41

종합

건설업

411

건물

건설업

4111

주거용

건물 건설업

41111

주거용 건물개발 및 공급업

41112

비주거용 건물 개발 및 공급업

41119

기타 부동산 개발 및 공급업

4112

비주거용

건물 건설업

41121

사무･상업용 및 공공기관용

41122

제조업 및 유사 산업용

41129

기타 비주거용

법인세법 제27조 · 법인세법시행령 제49조 · 법인세법 시행규칙 제26조