신축주택 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액 계산 방법

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2001.12.9. 甲은 A아파트 분양계약 체결 및 계약금 납부

․ A아파트 : 의정부시 소재, 전용면적 116.94㎡

- 2003.4.3. 분양대금 완납(=취득일)

- A아파트 양도예정(430백만원)

- A아파트 공동주택가격 고시 내역

(단위 : 백만원)

고시(공시)일자

’03.4.30

’04.4.30

’05.5.2

’06.4.28

’07.4.30

’08.4.30

’09.4.30

’10.4.30

’11.4.29

주택가격

174

221

208

216

240

320

328

324

312

○ 질의내용

- 신 축주택 과세특례( 조세특례제한법 제99조의3 )와 관련하여 취득일부터 5년간 발생한 소득금액을 계산할 때 5년이 되는 날의 기준시가는 어떤 공시가격을 적용하는지

<갑설> : 2007.4.30. 공시된 가격 (240백만원) 적용

<을설> : 조사기준일이 2008.1.1.인 2008.4.30. 공시가격 (320백만원) 적용

2. 질의내용에 대한 자료

○ 조세특례제한법 시행령 제99조의3

① 생략

② 법 제99조의3제1항 각 호 외의 부분을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다 .

③ 이하 생략

○ 조세특례제한법 시행령 제40조

① 법 제43조제1항에서 "당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액"이라 함은 「소득세법」 제95조제1항 의 규정에 의한 양도소득금액 또는 「법인세법」 제99조제1항 의 규정에 의한 양도차익(이하 이 항에서 "양도소득금액"이라 한다)중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다.

{양도소득 금액×(취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 - 취득당시의 기준시가)/(양도당시의 기준시가 - 취득당시의 기준시가)}

② 이하 생략

○ 소득세법 제99조

① 제96조제2항, 제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

가 ～ 다. 생략

라. 주택

「 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격 . 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

2. 이하 생략

② 이하 생략

○ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제18조

① 제16조의 규정에 의한 표준주택 가격은 국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 그 업무와 관련하여 개별주택가격을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.

② 제16조 및 제17조의 규정에 의한 개별주택 및 공동주택의 가격은 주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가ㆍ지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있다.

○ 서면5팀-43, 2008.01.07.

「조세특례제한법」 제99조의3제1항 의 규정에 의한 “신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”은 동법 시행령 제40조 제1항의 규정에 의한 산출방법을 준용하여 다음의 산식에 따라 산출하는 것이며, 이 경우 당해 산식에서 “취득일부터 5년이 되는 날 의 기준시가”를 적용함에 있어 기준시가는 취득일부터 5년이 되는 날 현재 고시되어 있는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격을 적용하는 것임

<산 식>

┌ 취득일부터 5년이 ┐ _ ┌ 취득당시의 ┐

└ 되는 날의 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘

양도소득금액 × ───────────────────────

┌ 양도당시의 ┐ _ ┌ 취득당시의 ┐

└ 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘