2013.3.31.이전에 사업주체와 체결한 매매계약이 과세특례 취득기간 중 해제된 주택의 감면대상 여부

1. 질의내용

가. 신청내용

○ 조특법 제99조의2에 따른 신축주택등의 취득자에 대한 과세특례를 적용함에 있어,

- 사업시행자가 당초 분양자와 2013.3.31.이전에 매매계약 체결 한 신축주 택에 대해 과세특례취득기간 중 계약해제 하고,

- 당초 분양자 등 조특령 제99조의2제2항제3호에 열거된 배제대 상 자 가 아닌 제3자와 2013.4.1. 이후 매매계약을 체결 하는 경우 동 신축주택이 감면대상주택에 해당하는지 여부

나. 사실관계

○ 사업시행사는 경기도 남양주 소재 8개동 547세대를 분양 신축하여 2012.4.월말부 터 2013.7월 현재까지 입주하고 있음

* 입주자 모집공고 (2009.10월), 당초 분양계약일(2009.11월)

- 당초 분양한 547세대 중 잔금미납세대 113세대가 발행하였고, 이 중89세대는 2013.4.1.이후 당초 계약을 해제하고 재분양할 예정임

2. 관련 법령

○ 조세특례제한법 제99조의2

(2013.5.10. 법률 제11759호로 개정)

① 거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양 주 택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하 이 거나 주택의 연면적 (공동주택의 경우에는 전용면적) 이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 「주택법 」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득 (2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다) 한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당 하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경 우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

(이하 생략)

○ 조세특례제한법 시행령 제99조의2

(2013.5.10. 대통령령 제24534호로 개정)

① 법 제99조의2제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양 주택 " 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "신축주택등" 이라 한다)을 말한다.

1. 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 사업주체(이하 이 항에서 "사업주체"라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사 업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택 단 지에서 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2013년 4월 1일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택

2. 「주택법」 제16조 에 따른 사업계획승인( 「건축법」 제11조 에 따른 건축허가를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 받아 해당 사업계획과 「주택법」 제38조 에 따라 사업주체가 공급하는 주택( 입주자모집 공 고에 따른 입주자의 계약일이 2013년 4월 1일 이후 도래하는 주 택으로 한정 한다)

3. 주택건설사업자(20호 미만의 주택을 공급하는 자를 말하며, 제1호와 제2호에 해당하는 사업주체는 제외한다)가 공급하는 주택(「주택법」 에 따른 주택을 말하며, 이하 제4호부터 제8호까지의 규정에서 같다)

4. 「주택법」에 따른 대한주택보증주식회사(이하 이 조에서 "대한주택 보증주식회사"라 한다)가 같은 법 시행령 제107조제1항에 따라 매입한 주택으로서 해당 대한주택보증주식회사가 공급하는 주택

5. 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택

6. 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호 의5, 제1호의8 및 제1호의 10에 따른 기업구조조정부동산투자회사등이 취득한 주택으로서 해당 기업구조조정부동산투자회사등이 공급하는 주택

7. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자가 「법인세법 시행령」 제92조의2제2항제1호 의7, 제1호의9 및 제1호의11에 따라 취득한 주택으로서 해당 신탁업자가 공급하는 주택

8. 자기가 건설한 주택으로서 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까 지의 기간 ( 이하 이 조에서 "과세특례 취득기간"이라 한다 ) 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택. 다 만, 다음 각 목의 주택은 제외한다.

가. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재 건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계 획에 따라 취득하는 주택

나. 거주하거나 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택

9. 「주택법 시행령」 제2조의2제4호 에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다) 중 「건축법」 제11조 에 따른 건축허가를 받 아 「건축물의 분양에 관한 법률」 제6조 에 따라 분양사업자가 공급(분양 광고에 따른 입주예정일이 지나고 2013년 3월 31일까지 분 양계약이 체결되지 아니하여 수의계약으로 공급하는 경우를 포함 한다) 하거나 「건축법」 제22조 에 따른 건축물의 사용승인을 받아 공급 하는 오피스텔(제4호부터 제8호까지의 방법으로 공급 등을 하는 오 피스텔을 포함한다)

② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 신축주택등은 제외 한다.

1. 제6항제1호에 해당하는 사업자 ( 이하 이 조에서 "사업주체등" 이라 한 다 )와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 6억원을 초과하고 연면적 (공동주택 및 오피스텔의 경우에는 전용면적을 말한다)이 85제곱미 터를 초과하는 신축주택등 . 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용은 포함하지 아니한다.

2. 2013년 3월 31일 이전에 사업주체등과 체결한 매매계약이 과세특례 취득기간 중에 해제된 신축주택등

3. 제2호에 따른 매매계약을 해제한 매매계약자가 과세특례 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 신축주택등 및 해당 매매계약자의 배 우자 [매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함 한다) 및 형제자매를 포함한다] 가 과세특례 취득기간 중에 원래 매 매계 약을 체결하였던 사업주체등과 계약을 체결하여 취득한 신축주 택등

4. 제1항제9호에 따른 오피스텔을 취득한 자가 다음 각 목의 모두에 해당하지 아니하게 된 경우의 해당 오피스텔

가. 취득자가 취득일부터 60일이 지난 날부터 양도일까지 해당 오피스텔의 주소지에 「주민등록법」에 따른 주민등록이 되어 있거나 임차인의 주민등록이 되어 있는 경우

나. 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자(취득 후 「임대 주택법」 제6조에 따른 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다)가 취득한 경 우로서 취득일부터 60일 이내에 임대용 주택으로 등록한 경우

③ 법 제99조의2제1항 전단에서 "1세대 1주택자의 주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택 (주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 포함하며, 이하 이 조에서 "감면대상기존주택" 이라 한다 )을 말한다. 이 경우 다음 각 호에 해당하는지를 판정할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보되, 1세대의 구성원이 1주택을 공동으로 소유하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 2013년 4월 1일 현재 「주민등록법」상 1세대(부부가 각각 세대를 구성하고 있는 경우에는 이를 1세대로 보며, 이하 이 항에서 "1세대"라 한다)가 매매계약일 현재 국내에 1주택(주택은 「주택법」에 따른 주택을 말하며, 「주택법」에 따른 주택을 소유하지 아니하고 2013년 4월 1일 현재 「주민등록법」에 따른 주민등록이 되어 있는 오피스텔을 소유하고 있는 경우에는 그 1오피스텔을 1주택으로 본다. 이하 이 항에서 "1주택"이라 한다)을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 주택

2. 국내에 1주택을 보유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택" 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우(제1호에 따라 1주택으로 보는 오피스텔을 소유하고 있는 자가 다른 주택을 취득하는 경우를 포함한다)로서, 종전의 주 택의 취득 등기일부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날(등기일을 말한다)부터 3년 이내에 양도하는 종전의 주택. 다만, 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 종전의 주택으로 한정한다.

⑤ 제3항을 적용할 때 다음 각 호의 감면대상기존주택은 제외 한다.

1. 감면대상기존주택 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 6억원을 초과하고 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우에는 전용면적을 말한다)이 85제곱미터를 초과하는 감면대상기존주택. 이 경우 양수자가 부담하 는 취득세 및 그 밖의 부대비용은 포함하지 아니한다.

2. 2013년 3월 31일 이전에 체결한 매매계약을 과세특례 취득기간 중에 해제한 매매계약자 또는 그 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 포함한다]가 과세특례 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 원래 매매계약을 체결하였던 감면대상기존주택

3. 감면대상기존주택 중 오피스텔을 취득하는 자가 취득 후 제2항제4호 각 목의 모두에 해당하지 아니하게 된 경우의 해당 오피스텔

⑥ 법 제99조의2제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 구분에 따른 자를 말한다.

1. 제1항에 해당하는 주택 : 제1항제1호 및 같은 항 제2호에 따른 사업주체 , 같은 항 제3호에 따른 주택건설사업자, 같은 항 제4호에 따른 대한주택보증주식회사, 같은 항 제5호에 따른 시공자, 같은 항 제6호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등, 같은 항 제7호에 따른 신탁업자 , 같은 항 제8호에 따른 주택을 건설한 자 및 같은 항 제9호에 따른 분양사업자 또는 건축주

2. 제3항에 해당하는 주택: 감면대상기존주택 양도자

(이하 생략)

○ 민법 제544조

당사자일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다

○ 민법 제548조

① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.

② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.

법인세법시행령 제92조의2 · 조세특례제한법 제99조의2