1세대 2주택자가 주택을 양도하는 경우 양도가액의 산정 및 토지정지비등의 필요경비 산입 여부

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 거주자 甲은 A주택을 소유하고 있는 상태에서 B주택을 새로이 취득하였음 - A주택은 거주요건을 갖추지 못해 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 없는 상태임

- 2006년 5월 B주택의 취득일로부터 1년 이내에 A주택을 양도함

○ 질의내용

- A주택의 양도차익을 실지거래가액에 의해 산정하여야 하는지 여부

- 주택을 취득하면서 지출한 대지정지작업비 및 조경공사비용이 자본적지출에 해당되는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률,시행령,시행규칙)

○ 소득세법 제96조

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한 다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까 지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준 시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

1~8 생략

9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 시행령 제162조 의 2

① ~④ 생략

⑤ 법 제96조 제2항 제9호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 2주택 이상 을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다 . 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규 정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하고, 공동상속주택의 주택수 계 산에 대하여는 제167조의 3 제2항 제2호의 규정을 준용하며, 2개 이상의 주 택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 제97조

(2006. 12. 30. 제목개정)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시 가 (2005. 12. 31. 개정)

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정)

- 이 하 생 략 -]

○ 소득세법 시행령 제163조

① ~ ② 생 략

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정)

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개 정)

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득 금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정)

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29. 개정)

- 이 하 생 략 -

○ 소득세법 시행령 제67조

① 생 략

② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내 용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지 출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. (1998. 12. 31. 신설)

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 (1998. 12. 31. 신설)

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 (1998. 12. 31. 신설)

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 (1998. 12. 31. 신설)

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산 의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 (1998. 12. 31. 신설)

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 (1998. 12. 31. 신설)

- 이 하 생 략 -

나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판)

○ 서면4팀-820 (2006.04.05)

1. 소득세법 제96조 제2항 제9호 및 소득세법 시행령 제162조 의 2 제5항 규 정에 의하여 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한 다)을 양도하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것임.

2. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(서면4팀-1636, 2004.10.15.)을 참고하기 바람.

○ 서면5팀-519, 2006.10.25

(사실관계)

- 본인은 2004년에 아파트를 분양받아 2006.9.30.에 입주하였으며, 그 과정 에서 아래와 같은 비용이 발생함.

① 아파트 시공사의 내부 옵션공사 비용

② 외부업체의 조경공사 비용

- 취득 신고시에는 상기 비용을 신고하지 아니함.

(질의내용)

상기의 비용을 당해 아파트 양도시 비용을 공제받을 수 있는지 여부 및 당해 비용 공제를 받기 위하여 취득신고를 하여야 하는지 여부

실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법」 제97조 및 같은법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제 로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되 는 것이나, 귀 질의의 비용이 이에 해당하는지 여부는 공사내역, 지출증빙 등 을 확인하여 사실판단할 사항임.

귀 질의의 경우와 관련한 기존 질의회신문(서면4팀-1863, 2006.6.20. ; 서면4 팀-1975, 2004.12.3. ; 서면4팀-109, 2006.1.23.)을 참고하기 바람.

소득세법 제96조 · 소득세법 제97조 · 소득세법시행령 제67조 · 소득세법시행령 제162조 · 소득세법시행령 제163조