보유하던 토지에 2채의 주택을 신축하는 경우 미분양주택 과세특례

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2 005.9.12. 취득한 토지에 A주택을 신축함(미분양주택 취득기간 내에 착공하여 현재 사용승인 신청 예정)

- 같은 날 취득한 다른 토지에 B주택을 신축할 예정임(미분양 주택 취득기간 내에 착공 및 사용승인 예정)

○ 질의내용

(1) 미 분양주택 취득기간 중 2채를 신축하는 경우 모두 특례를 적용 받을 수 있는지 여부

(2) 미 분양주택 취득기간 전부터 소유하던 토지에 주택을 신축하여 5년 이내 양도하는 경우 토지 감면대상 소득금액 계산 방법

2. 질의내용에 대한 자료

○ 조 세특례제한법 제98조의3

① 거주자 또는 「소득세법」 제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울특별시 밖의 지역( 「소득세법」 제104조의2 에 따른 지정지역은 제외한다)에 소재하는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

1. 거주자인 경우 : 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간

2. 비거주자인 경우 : 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간

② 제 1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택을 포함한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택

2. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택

③ 이하 생략

○ 조 세특례제한법 시행령 제98조의3

① 법 제98조의3제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 미분양주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 말한다. 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다.

1. 이하 생략

② 생략

③ 법 제98조의3 제1항에서 해당 신축주택의 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다.

④ 이하 생략

○ 조 세특례제한법 시행령 제40조

① 법 제43조 제1항에서 "당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액"이라 함은 「소득세법」 제95조 제1항 의 규정에 의한 양도소득금액 또는 「법인세법」 제99조 제1항 의 규정에 의한 양도차익(이하 이 항에서 "양도소득금액"이라 한다)중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다.

양도소득금액

×

(취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 - 취득당시의 기준시가)

(양도당시의 기준시가 - 취득당시의 기준시가)

② 이하 생략

○ 재산세과-1361, 2009.07.07.

「조세특례제한법」 제98조의3 “미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례”를 적용함에 있어 자기가 건설한 신축주택은 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일 기준)하고, 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 주택에 대하여 적용함

○ 재산세과-1174, 2009.06.15

「조세특례제한법」 제98조의3 제1항 을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 함)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포 함)를 받은 주택을 포함하는 것임. 이와 관련하여 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되 는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우 주택부분(이에 부수되는 토지 포함)에 대하여만 당해 특례 규정을 적용하는 것임

○ 재산세과-1450, 2009.07.15.

자 기가 건설한 신축주택으로서 2009.2.12.~2010.2.11. 기간 중에 공사에 착공하고 사용승인을 받은 주택(주택 부수토지 포함)을 양도하는 경우 토지의 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지 발생한 토지의 양도소득금액은 「조세특례제한법」 제98조의3 ‘미분양주택에 대한 양도소득세 과세특례’가 적용되지 아니함

이 경우, 「조세특례제한법 시행령」 제40조 제1항 에 따라 토지의 감 면대상 양도소 득금액을 계산시 산식 분모의 취득당시 기준시가란 토지 취득당시 기준시가를 말함

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