대지의 일부만 종합합산과세대상인 경우 비사업용 토지 판정 등

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2002.03. 도시지역(주거지역)의 A대지 200.7㎡ 취득(74백만원)

- 2007.05. 사무실 용도의 B건물(36㎡)을 신축(10백만원) 후 창고로 사용

- 2013.12. 위 부동산을 모두 양도(120백만원)

※ 재산세는 건물 신축(’07.5월) 이후부터 건물부수토지 부분(36㎡ × 4배 = 144㎡) 은 별도합산, 나머지(56.7㎡)에 대해서는 종합합산 과세되었음

○ 질의내용

(질의 1) 「소득세법」제104조의 3제1항의 규정을 적용할 때 위 부동산 전체를 비사업용 토지로 보는 것인지 또는 종합합산 과세대상 토지만 비사업용 토지로 보는 것인지

(질의 2) B건물의 취득가액과 관련하여 공사원가를 확인할 수 없는 경우에는 환산취득가액으로 계산하는지

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제97조

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

○ 소득세법 제100조

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가 액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하 여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시 의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한 다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계 산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제104조의 3

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토 지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나 에 해당하는 토지를 말한다.

1. ~ 3. 생략

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지

가. 「지방세법」 또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

나. 「지방세법」 제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지

다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것

(이하 생략)

○ 소득세법 제114조

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거 래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제163조

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가 액 또는 환산가액”이란 제176조의 2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말 한다.

○ 소득세법 시행령 제168조의 6

법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다 음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기 간의 계산은 일수로 한다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제176조의 2

① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하 나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약 서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감 정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호 의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감 정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감 정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하 는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적 용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가 액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따 른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하 지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등 은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

(이하 생략)

○ 지방세법 제106조

① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합 산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.

가. 이 법 또는 관계 법령에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

나. 이 법 또는 다른 법령에 따라 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호가목 및 나목에 따른 토지는 별 도합산과세대상으로 보지 아니한다.

가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지

나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

가. 공장용지·전·답·과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지

나. 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중 소유 임야로서 대통령령으로 정하는 임야

다. 제13조제5항에 따른 골프장(같은 항 각 호 외의 부분 후단은 적용하지 아니한 다)용 토지와 같은 항에 따른 고급오락장용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

라. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조제1호 에 따른 공장의 부속 토지로서 개발제한구역의 지정이 있기 이전에 그 부지취득이 완료된 곳으로서 대 통령령으로 정하는 토지

마. 가목부터 라목까지의 토지와 유사한 토지 중 분리과세하여야 할 타당한 이유 가 있는 것으로서 대통령령으로 정하는 토지

(이하 생략)

○ 부동산거래관리과-261, 2010.02.18 .

[ 제 목 ]

무허가 건물 부수토지의 비사업용 토지 여부

[ 회 신 ]

1. 「소득세법」 제104조의3제1항 에서 비사업용 토지라 함은 당해 토지를 소유하 는 기간 중 같은 법 시행령 제168조의6에서 정하는 기간 동안 같은 법 제1항 각 호 중 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것입니다.

2. 위 ‘1’을 적용함에 있어 「소득세법」 제104조의3제2항 에 해당하지 않는 건축물의 부수토지가 같은 법 시행령 제168조의11제1항 각 호에 해당하거나 「지방세법」 제182조제1항제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 경우 동 기간은 비사업용 토지에 해당하지 않는 것이나, 동 규정이 적용되지 않아 재산세 종합합산과세대상이 되는 경우에는 동 기간은 비사업용 토지에 해당하는 것입니다.

○ 재산세과-228, 2009.09.17.

「소득세법」 제96조 제1항 각호의 자산을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익 을 계산하는 경우로서 같은법 시행령 제176조 2 제1항 각호의 규정에 의하여 장부, 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 당해자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 취득가액은 「소득세법」 제114조 제7항 의 규 정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것임

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