기존 건물에 증축한 주택의 신축주택 해당 여부

1. 질의내용 요약

[사실관계]

- 1985년에 토지를 취득하여 당해연도 중에 3층 건물의 근린상가를 신축하여 보존등기를 함.

- 이후 2002년 본 건물 4층에 82.46㎡의 주택 3가구를 증축하여 보존등기를 마침.

- 2005년에 동 건물 및 부수토지 일체를 양도하고자 함.

[질의사항]

1. 2002년에 사용승인을 받은 4층 주택부분은 조세특례제한법 제99조의3 제1항 제2호 의 규정을 적용하여 감면을 받을 수 있는지 여부

2. 동 건물에 대하여 2005. 4.30. 주택 및 그 부수토지부분에 대하여 개별주택가격이 공시되었는데, 기준시가로 양도소득세를 계산하는 경우 취득당시 기준시가는 소득세법 시행령 제164조 제7항 의 규정에 의하여 최초 고시 가액을 기준으로 환산한다고 되어있는바, 이 경우 질의와 같이 토지와 주택의 취득시기가 다른 경우 취득가액 산정방법

3. 주택을 제외한 근린상가와 그 부속토지에 대하여는 고시 가액이 없는바, 이에 대한 양도 및 취득당시의 가액 산정방법

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세특례제한법 제99조 의 3

(2001. 8.14. 제목개정)

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002.12.11. 개정)

2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2003. 5.29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙)

신축주택취득기간 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-718, 2005.05.09.

조세특례제한법 제99조 의 3 제1항 제2호의 규정에 해당하는 신축주택을 건설한 이후, 그 신축주택에 동법규정의 신축주택취득기간 내에 주택외의 부분을 증축하여 주택부분이 주택외의 부분보다 더 큰 복합주택을 양도한 경우 「증축한 주택외의 부분」은 신축주택이 아니어 동법규정의 감면을 적용받을 수가 없고, 「증축한 주택외의 부분의 부수토지」는 양도일 현재 신축주택의 부수토지가 아니어 동법규정의 감면을 적용 받을 수가 없는 것임.

조세특례제한법 제99조의3 · 소득세법시행령 제164조 · 소득세법 제89조