공동소유 토지를 공유자 각자가 단독 소유하는 것으로 공유물 분할하는 경우

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

① 1995년 6월 6인 공동지분( )으로 ○○ 읍 ▵▵리 634-10번지 토지 4,260㎡취득 (각 4,260㎡× = 710㎡ 소유)

② 2009년 5월 ~7월 일부지분(5인× = )을 ◇◇C에 공공용지협의 취득으로 양도하였고, 양도 후 소유현황은 아래와 같음

- 5인 : 각 4,260㎡× = 52..5㎡ 소유 , 1인 : 4,260㎡× = 710㎡ 소유

- ◇◇ C : 4,260㎡× = 3,287.5㎡ 소유

③ 2009년 12월 토지 분할 후 필지별 소유현황

634-10(315㎡)

- 5인 : 각 315× = 3.88㎡소유

- 1인 : 315× = 52.5㎡소유

- ◇◇C : 315× =243.08㎡소유

634-15(3,945㎡)

- 5인 : 각 3,945× = 48.62㎡소유

- 1인 : 3,945× = 657.5㎡소유

- ◇◇C : 3,945× = 3,044.4㎡소유

③ 2010년 10월 634-15번지 1인 지분 ◇◇C에 수용 후 필지별 소유현황

634-10(315㎡)

- 5인 : 각 315× = 3.88㎡소유

- 1인 : 315× = 52.5㎡소유

- ◇◇C : 315× =243.08㎡소유

634-15(3,945㎡)

- 5인 : 각 3,945× = 48.62㎡소유

- ◇◇C : 3,945× = 3,701.9㎡소유

④ 2014년 8월 5인과 ◇◇C간 서로의 지분교환(질의 대상)

634-10(315㎡) - 6인 공동소유

- 5인 : 각 315㎡× = 52.5㎡ 소유

- 1인 : 315㎡× = 52.5㎡ 소유

- 개별공시지가 : 9,590원/㎡

634-15(3,945㎡

- ◇◇C 단독 소유

- 개별공시지가 : 29,000원/㎡

○ 질의내용

2014년 8월 연접한 2개의 필지를 공동소유하던 5인과 ◇◇C가 하나의 필지는 전부 5인외 1인이 공동소유하고, 또 다른 하나의 필지는 전부 ◇◇C가 단독소유하는 것으로 서로의 지분을 교환한 것을 양도로 볼 수 있는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 (2014.12.23. 법률 제12852호로 개정되기 전의 것) 제88조

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것 을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)( 「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

② 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다. <개정 2012.1.1>

○ 소득세법 (2014.12.23. 법률 제12852호로 개정된 것) 제88조

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것 을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)( 「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다. <개정 2014.12.23>

1. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

2. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

○ 소득세법 기본통칙 기본통칙 88-0…1

① ~ ② 생략

③ 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자지분 변경없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 이 경우 공동지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분은 양도로 본다 .<개정 1997.04.08.>

④ ~ ⑤ 생략

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 부동산거래관리과-1436(2010.12.03)

[ 회 신 ]

(생략), 2인 이상이 공동으로 소유하던 순차적으로 연접한 2필지 이상의 토지를 공동소유자 중 특정인에게 특정 필지를 단독소유하게 하고 공동소유로 남겨둔 나머지 필지에 대해서는 그 특정 필지를 단독소유하게 된 특정인의 자기지분을 감소시키면서 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 교환되는 재산의 유상이전(금전 등의 대가를 별도로 받는 경우 포함)으로「소득세법」제88조에서 규정하는 양도에 해당하는 것 으로 각 필지의 지분감소자(금전 등의 대가를 별도로 받는 자)에게 양도 소득세가 과세되는 것입니다.

○ 부동산거래관리과-153(2012.03.09)

[ 회 신 ]

2인 이상이 공동으로 소유하던 1필지 또는 연접된 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유로 공유물분할하는 것은 양도로 보지 아니하는 것이나, 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유를 목적 으로 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 증가분이 교환되는 것으로서 이는 「소득세법」 제88조 에서 규정된 양도에 해당하는 것 입니다. 이 경우 교환약정에 따른 교환대상 토지 전부에 대하여 양도소득세가 과세되는 것입니다

○ 기획재정부 재산세제과-573(2011.07.21)

[ 회 신 ]

주택과 상가로 구성된 공유물인 건물을 주택과 상가로 구분하여 등기하면서 주택 은 공유자중 1명의 소유로 하고, 상가는 계속하여 공유하되 구분의 등기 전・후 주택 과 상가의 지분의 합계가 변동 되지 아니하는 경우에는 「소득세법」 제88조 에 따른 양도에 해당되지 아니하는 것이며, 그 구분의 등기 전・후의 지분 변동이 있었는 지 여부는 그 가액을 기준으로 판단하는 것 입니다.

○ 서면4팀-2468(2005.12.09)

[ 회 신 ]

2인 이상이 공동으로 소유하던 1필지 또는 연접된 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유로 공유물분할하는 것은 양도로 보지 아니하는 것이나, 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유를 목적 으로 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 증가분이 교환되는 것으로서 이는「소득세법」제88조에서 규정하는 양도에 해당하는 것 임(이하 생략).

○ 재일46014-2688(1997.11.17)

[ 회 신 ]

1. 양도소득세가 과세되는 “자산의 양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것임.

2. 이 때 교환의 경우 교환약정에 따른 교환대상 토지전부에 대하여 양도소득세가 과세되는 것 임.

○ 법규재산2014-384(2014.04.24.)

[ 회 신 ]

(생략), 2인이 공동으로 소유하던 연접하지 않은 2필지 이상의 토지와 건물을 각 필지별로 각각 1인이 단독소유로 함에 있어 한 필지의 자기지분 감소분과 다른 필지의 자기지분 증가분이 발생 하는 경우에는 이를 교환되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것 이며, 이 때 교환하는 재산가액이 서로 같지 아니하는 때에는 그 차액상당액에 대하여 증여세가 과세되는 것입니다.

○ 재산세과-741(2009.11.16)

[ 회 신 ]

부동산의 소유권을 상호 이전하기로 약정한 교환계약에 따라 소유권이 이전된 경우의 양도 및 취득시기는 교환계약일 이 되는 것 이나, 그 계약일이 불분명한 경우에는 교환등기 접수 일 이 되는 것임

○ 서면인터넷방문상담5팀-1679(2007.05.28)

[ 회 신 ]

1. 생략

2. 양도소득세의 실지거래가액 과세대상인 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것 이며 교환계약서에 표시된 실지거래 가액이 「소득세법 시행령」 제176조 의 2 제1항의 규정에 해당 하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제7항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말함) 또는 기준시가 등에 의하는 것입니다.

○ 재산세과-850(2009.11.25)

[ 회 신 ]

교환으로 취득한 자산의 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지 거래가액에 의하는 것 이며, 교환계약서에 표시된 가액이 「소득세법 시행령」 제176조의2 제1항에 해당하는 경우로서 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산 가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것임

소득세법시행령 제176조의2 · 소득세법 제114조 · 상속세및증여세법 제47조 · 소득세법 제88조