신축주택 취득을 위한 기존주택의 양도시 특례세율 적용

[ 질 의 ]

본인은 2001. 4. 20 서울의 아파트를(17년간 보유 1가구 2주택자) 매도하여 양도소득세가 36,802,321원 나와 분납신청을 해서 그 절반을 납부한 상태임

매도당시 신축주택 구입시 기존주택 양도세에 대한 감면혜택있음을 알지 못하여 특례적용신청을 하지 못했고, 이제 올해 안으로 신축주택을 구입하여 위의 양도세에 대한 환급신청을 할 예정임

1. 이 때 󰡒신축주택󰡓의 의미(범위)가 궁금한데, 재건축아파트의 일반분양분이 이에 해당하는지, 또 재개발아파트는 어떤지, 대한주택보증에서 준공미분양아파트를 공매하는데, 4년전 재건축하다가 건설사가 부도가 나서 다른 건설사와 대한주택보증이 공사를 승계하여 완공한 아파트로서 등기상으로는 재건축주택의 조합장 명의로 되어 있음. 이런 아파트를 사면 특례적용대상인 신축주택구입이 되는지

2. 본인과 같이 이미 주택을 소유한 사람은 청약통장으로 아파트 당첨을 기대할 수 없어 미분양아파트를 구입하려고 하는데 신규분양아파트의 분양권 당첨자가 있었으나 그 자가 계약금, 중도금까지 내다가 잔금을 내지 못하여 계약해지시, 즉 등기는 아직 건설회사 명의로 남아 있으나 당첨자의 계약해지로 소위 󰡒미계약󰡓이 된 아파트는 위 특례적용대상인 신축주택인지, 아니면 분양권 전매에 해당하여 특례적용대상이 안되는지 궁금함. 즉, 등기부상에 건설회사 명의에서 본인 명의로 넘어오기만 하면 신축주택구입이 되는지

3. 주공아파트는 무주택자만이 청약자격이 있다고 알고 있는데, 주공아파트도 분양과정에서 미분양이 발생하면 󰡒일반분양󰡓이라고 하여 주택이 있는 자도 청약하여 분양받을 수 있게 한다는데 주공아파트를 분양받아도 위 특례의 󰡒신축주택 취득󰡓에 해당하는지

4. 위 특례의 적용을 받기 위하여 신축주택의 소재지가 서울지역아파트는 안된다라든가 하는 지역적 제한이 있는지

5. 새로 구입한 신축주택에 반드시 거주를 해야 하는지. 전세를 놓고 거주는 다른 곳에 해도 되는지

6. 매도한 기존주택의 가액과 취득하는 신축주택의 가액이 일치 내지는 근사해야 하는지, 신축주택은 기존주택보다 가격이 낮은 것을 매입해도 되는지

7. 신축주택 매입후 의무보유기간이 있는지. 미분양아파트를 사서 그 분양권을 타인에게 전매해도 되는지, 만약 분양권을 본인이 타인에게 전매시 감면되었던 기존주택 양도세가 재부과되는지

[ 질 의 ]

8. 올해 안에 신축주택을 계약하고 계약금만 내면 등기는 내년에 해도 위 특례적용을 받는지

9. 미분양아파트 중에는 분양권 당첨자는 아니면서 소위 󰡒가계약자󰡓가 있어 아파트를 잡아놓고 중간에서 프리미엄을 요구하는 사례가 있음. 이 경우 계약서상으로나 등기상으로는 건설사와 본인이 계약의 당사자가 되는 것이지만, 중간에 가계약자라는 자가 끼여 있는 경우 분양권 전매인지 아니면, 가계약자에 불과하므로 본인에게 추가적인 금전부담이 있을 뿐이고 분양권 전매는 아닌 것인지 질의함

조세특례제한법 제99조의2