사실상 준공된 신축주택을 미등기양도하는 경우 양도소득세 과세특례 적용여부

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실 관계

- 2002.06.23. 갑은 을이 완공하여 주는 조건으로 시공중인 건물(부수토지 포함)의 매매계약 체결

- 2002.08.09. 을 은 건축주의 명의를 을로 변경하고 건물의 사용 승인을 받음

- 2002.10.07. 갑은 잔금을 수령하고 을에게 토지의 소유권 이전등기함

- 2002.12. . 갑 은 토지의 양도차익에 대해서만 양도소득세 예정신고

- 2009.07. . 과세관청이 시공중인 시설물을 사실상 준공된 건물(건축허가서상 사용 용도 및 실제 용도가 다가구 주택)의 양도로 보아 갑에게 신축주택에 대하여 양도소득세 과세

○ 질의 내용

- 이 경우 갑이 최초 완공된 신축주택을 취득하여 양도한 것으로 보아 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정을 적용할 수 있는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세특례제한법 (2001.12.29. 법률6538) 제99조의 3

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2001. 8. 14. 개정)

1. 생략

2. 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 (2001. 12. 29. 개정)

신축주택취득기간 내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택

② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2000. 12. 29. 신설)

③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (2000. 12. 29. 신설)

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000. 12. 29. 신설)

○ 조세특례제한법 (2001.12.29. 법률6538) 제129조

(2001. 12. 29. 제목개정)

소득세법 제104조 제3항 의 규정에 의한 미등기양도자산에 대하여는 양도소득 세의 비과세 및 감면에 관한 규정을 적용하지 아니한다. (2001. 12. 29. 개정)

○ 소득세법 (2001.12.31. 법률6557) 제104조

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. (1999. 12. 28. 개정)

1. 2. 생략

3. 미등기양도자산 (2001. 12. 31. 개정)

양도소득과세표준의 100분의 60

4. 5. 생략

② 생략

③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (2000. 12. 29. 개정)

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 (2000.12.29. 대통령령17032) 제168조

(2000. 12. 29. 제목개정)

① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다. (2000. 12. 29. 개정)

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제89조 제2호ㆍ제4호 및 조세특례제한법 제69조 제1항 에 규정하는 토지 (1998. 12. 31. 개정)

4. 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 제5조 의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것 (1999. 12. 31. 신설)

② 생략

나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)

○ 서면4팀-1449, 2005.08.18

주택건설사업자가 아닌 거주자로부터 건축 중인 신축주택(부수토지를 포함)을 매수하고, 미완공된 신축주택의 건축주를 매수자 명의로 변경한 후 당해 주택을 완공하여 조세특례제한법 제99조 의 3에서 규정하는 신축주택 취득기간 내에 사용승인을 받은 경우(주택법에 의한 주택조합과 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합의 조합원이 취득하는 주택 제외) “신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례” 규정이 적용되는 것임.

○ 서면인터넷방문상담4팀-624, 2006.03.20

조세특례제한법 제99조의3 의 규정에 해당하는 신축주택을 양도함에 있어 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니한 경우에는 양도소득세 감면혜택을 받을 수 없습니다. 다만, 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다.

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