실제 전용면적과 공부상 전용면적이 다를 경우 국민주택규모 판정 방법

1. 사실관계

○ 민원인은 근로소득이 있는 거주자로서 서울시 소재 XXX아파트 (이하 “쟁점주택”이라 함)를 2003.11.6.에 취득하면서 취득자금 중 일부를 장기주택저당차입금으로 충당하였으며, 현재까지 이자상환액에 대해 소득공제를 받고 있음

○ 2012년 연말정산 과다공제 점검과 관련하여 공부상 면적이 국민주택규모 주택을 초과한다고 보아 점검대상에 해당

○ 쟁점주택은 1978. 5월에 신축하여 당시의 건축법에서는 전용면적과 공유면적을 구분하지 않았기 때문에 공부상(건축물관리대장) 전유 부분에 복도, 계단, 현관 등 공용면적이 포함되어 있어 전용면적이 92.53㎡로 국민주택규모(85㎡)를 초과함

○ 「주택법」 제2조제3호 및 같은 법 시행규칙 제2조제2항제2호에 따른 공동주택의 주거전용면적의 산정방법에 따른 복도, 계단, 현관 등 공용면적을 제외하며 사실상 주거전용면적은 74.7㎡로서 국민주택 규모 이하에 해당함

○ 비록 공부상으로는 복도, 계단, 현관 등 공용면적이 전용면적에 포함되었는지 여부가 확인되지 않으나, 쟁점주택의 실제 구조와 도면 등으로 공부상 전용면적에 공용면적이 포함되어 있음

2. 신청내용

○ 주택의 실제 구조와 도면 등으로 국민주택규모임을 확인할 수 있는 경우 공부상 국민주택규모를 초과하더라도 쟁점주택 취득에 소요된 장기주택저 당차입금의 이자상환액을 소득공제 받을 수 있는지

3. 관련법령

○ 소득세법 제52조

④ 과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 아니한 대통령령으로 정하는 세대(이하 제5항에서 “세대”라 한다)의 세대주로서 근로소득이 있는 거주자가 대통령령으로 정하는 일정 규모 이하의 주택(주택에 딸린 토지를 포함하며, 그 딸린 토지가 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 해당 주택은 제외한다. 이하 이 조에서 “국민주택규모의 주택”이라 한다) 을 임차하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 지급하는 경우 그 금액의 100분의 40에 해당하는 금액을 해당 과세 기간의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 그 공제하는 금액과 「조세특례제한법」 제87조제2항 에 따른 금액의 합계액이 연 300만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.

⑤ 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주 (세대주가 제4항, 「조세특례제한법」 제87조제2항 및 이 항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자를 말한다)가 국민주택규모의 주택으로서 취득 당시 제99조제1항에 따른 주택의 기준시가가 3억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사등 또는 「주택법」에 따른 국민주택기금으로부터 차입한 대통령령으로 정하는 장기주택저 당 차입금(국민주택 규 모의 주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당 차입금을 포함하며, 이하 이 항에서 “장기주택저당차입금”이라 한다)의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 다음 각 호의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 그 공제하는 금액과 제4항 및 「조세특례제한법」 제87조제2항 에 따른 금액의 합 계액이 연 500만원(장기주택저당차입금의 이자를 대통령령으로 정 하는 고정금리 방식으로 지급하거나 원금 또는 원리금을 대통령령으로 정하는 비거치식 분할상환 방식으로 지급하는 경우에는 1천500만원)을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.

○ 소득세법 시행령 제112조

② 법 제52조제4항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 일정 규모 이하의 주택”이란 「주택법」에 따른 국민주택규모의 주택을 말 한다. 이 경우 해당 주택이 다가구주택이면 가구당 전용면적을 기준으 로 한다.

○ 주택법 제2조

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

3. “국민주택”이란 제60조에 따른 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적 (이하 “주거전용면적”이라 한다) 이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택( 「수도권정비계획법」 제2조제1호 에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용 면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 “국민주택규모”라 한다)을 말 한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토해양부령으로 정한다.

○ 주택법 시행규칙 제2조

② 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제3호 후단의 규정에 의한 주거 전용면적의 산정방법은 다음 각호의 기준에 의한다.

1. 단독주택의 경우에는 그 바닥면적( 「건축법 시행령」 제119조제1항제3호 의 규정에 의한 바닥면적을 말한다. 이하 같다)에서 지하실(거실로 사용되는 면적을 제외한다), 본 건축물과 분리된 창고·차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적

2. 공동주택의 경우에는 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2 세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각목의 1에 해당하는 공용면적을 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.

가. 복도·계단·현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적

나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층·관리사무소 등 그 밖의 공용면적

○ 법인22601-2359, 1991.12.12

귀 질의의 경우에 “국민주택규모이하의 주택”이라 함은 「주택건설촉진법 시행규칙」 제17조에 의한 호당 또는 세대당 주거전용면적이 85㎡이하인 주택을 말하는 것이나, 등기부등본만으로는 이를 확인할 수 없으므로 건축물관리대장등에 의하여 판단하시기 바랍니다.

○ 심사중부96-1081, 1997.01.24.

다. 사실관계 및 판단

전시한 법규정에 의하면 2년 이상 보유한 국민주택규모(85㎡) 이하의 주택 양도시에는 30％의 세율을 적용하는 것이고, 이 때 주택의 단위규모를 산정함에 있어 공동주택의 경우 복도·계단·옥탑·지하실 등 2세대 이상이 공동으로 사용하거나 주거용에 직접 쓰이지 아니하는 공용부분의 면적을 제외한 주거전용면적을 기준으로 하는 것인 바, 쟁점주택의 주거전용면적이 국민주택규모 이하의 주택인지 여부를 가리는 데 이 건의 쟁점이 있다 하겠다.

첫째, 쟁점주택은 11층짜리 아파트의 1호로서 건축물 관리대장에 의하면 총면적 104.33㎡ 중 주택면적 96.53㎡, 지하실 7.54㎡, 옥탑 0.26㎡로 되어 있다. 일반적인 고층아파트의 경우 공용면적이 5평 이상인데 비해 쟁점주택은 공용면적이 7.8㎡(약 2.3평)으로 매우 작고, 또한 공부상의 공용면적에 계단이나 복도 등의 면적이 제외되어 있다.

둘째, 쟁점주택을 시공한 청구외 주식회사 ○○의 확인서에 의하면 쟁점주택은 전용면적이 75㎡(약 22.6평), 공용면적이 28.64㎡(약 8.6평) 임을 확인하고 있고, 당초 분양안내서에 의해서도 확인되고 있다.

이러한 여러 정황으로 보아 쟁점주택은 주거전용면적이 75㎡인데 공부 등록상 공통으로 사용되고 있는 계단 및 복도 면적 등이 공용면적으로 따로 등기되지 아니하고 건물면적에 포함되어 등기된 것으로 보여진다.

따라서, 쟁점주택은 주거전용면적을 75㎡로 국민주택규모 이하의 주택으로 봄이 타당하고, 2년이상 보유하다가 양도하였으므로 양도소득 과세표준에 30％의 세율을 적용하여 계산한 금액을 산출세액으로 하여야 한다고 판단된다.

○ 조심2011서2974, 2011.11.10.

부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당하는지 여부는 건축허가에서 정한 용도나 공부상의 용도를 기준으로 할 것이 아니라 당해 건축물의 실제 용도를 기준으로 판단하여야 함.

소득세법시행령 제112조 · 소득세법 제52조 · 조세특례제한법 제87조