수필지의 토지를 일괄취득하여 총 거래가액만 존재하는 경우 각 토지별 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당하는지 여부

1. 질의내용

ㅇ 사실관계

신청인은 2010.○월 ○○○에게 경주시 ××동 8필지를 ○○○백만원에 매수하고, 같은 날 △△△에게 경주시 ××동 5필지를 ○○○백만원에 일괄매수하는 매매계약을 체결하고,

- 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조에 따라 경주시장에게 각 필지별로 임의산정하여 ㎡당 42,000원 상당으로 신고함.

- 2012.○월 경주시 ××동 일부 필지 토지가 공익사업용 토지로 ㎡당 73,000원에 협의 매도됨.

ㅇ 질의내용

수필지의 토지를 일괄구입하면서 부동산매매계약서는 총 금액으로 작성한 뒤, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조에 따라 경주시장에게 각 필지별로 ㎡당 42,000원 상당으로 신고한 경우

- 토지의 필지별 부동산매매계약서를 작성하지 않고 일괄 구입계약을 하였으므로 그 필지별 가액이 불분명한 것으로 보아 필지별 토지가액을 안분하여 양도차익을 계산하여야 하는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령

○ 소득세법 제97조

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 제100조

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취 득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례 가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준 시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경 우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구 분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고 려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다 . 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비 례하여 안분계산한다.

(이하생략)

○ 소득세법 시행령 제166조

(생략)

⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다.

○ 부가가치세법 시행령 제48조의2

① ∼ ③ (생략)

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이 하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조 의 규정에 의한 기준시가 (이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액 [제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다] 이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물등중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다 . 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다 .

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

○ 소득세법 제114조

① ∼ ④ (생략)

⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우 로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 「부동산등기법」 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

(이하 생략)

○ 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률

① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일 부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우 에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장 에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.

1. 토지 또는 건축물

2. 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위

3. 「주택법」 제16조 의 규정에 따른 사업계획승인을 얻어 건설공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위

② 중개업자가 제26조제1항의 규정에 의하여 거래계약서를 작성ㆍ교부한 때에는 제1항의 규정에 불구하고 당해 중개업자가 제1항의 규정에 의한 신고를 하여야 한다.

③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다.

④ 중개업자 또는 거래당사자가 제3항에 따른 신고필증을 교부받은 때(제1항 단서에 따라 매도인이 신고필증을 교부받은 때를 포함 한다)에는 매수인은 「부동산등기 특별조치법」 제3조제1항 에 따른 검인을 받은 것으로 본다.

(이하 생략)

○ 부동산등기법 제68조

등기관이 「주택법」 제80조의2제1항 및 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조제1항 에서 정하는 계약 을 등기원인으로 한 소유권이전등기를 하는 경우에는 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 거래가액을 기록한다 .

소득세법 제99조 · 소득세법 제97조 · 소득세법 제114조 · 소득세법 제100조 · 소득세법시행령 제166조 · 부가가치세법 시행령 제48조의2