낙찰자가 전 소유자의 관리비를 부담한 경우 필요경비 공제 여부
서면인터넷방문상담4팀-1517 (2004. 9. 23.)
- 종류
- 예규
- 안건번호
- 서면인터넷방문상담4팀-1517
- 회신일
- 2004. 9. 23.
- 소관
- 국세청
경매 등으로 낙찰받은 자가 전 소유자가 부담하여야 할 체납된 각종 경비를 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 금액은 양도가액에서 공제하는 양도소득 필요경비에 해당하지 않는다. 당시 소득세법 제97조 제1항은 필요경비를 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 등으로 한정 열거하고, 같은 법 시행령 제163조 제3항은 자본적 지출액의 범위를 자본적 지출액, 취득 후 쟁송 시 소유권 확보에 직접 소요된 소송비용·화해비용, 용도변경·개량·이용편의를 위한 비용 등으로 규정하므로, 경매로 산 집의 밀린 관리비를 대신 낸 금액은 그 어느 항목에도 포섭되지 않는다. 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우에도 필요경비는 소득세법 제97조 및 시행령 제163조에 열거된 항목에 한한다는 기존 해석(재일01254-897, 재일46014-188)과 같은 취지다.
【요지】
경매 등으로 낙찰받은 자가 전 소유자가 부담하여야 할 각종 체납된 경비를 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 경우에는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것임
【전문】
1. 질의내용 요약
낙찰자가 부담한 전 소유자의 공동주택의 공용부분에 대한 관리비 필요경비 공제 여부
※ 참고 : 대법의 판결(2001.9.20. 선고 2001다 8677호)
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제97조
【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000. 12. 29 개정)
나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000. 12. 29 개정)
다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12. 18 개정)
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)
3. 삭 제 (2000. 12. 29)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법시행령 제163조
【양도자산의 필요경비】
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정)
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29 개정)
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29 개정)
3. 양도자산의 용도변경개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29 개정)
4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)
○ 소득세법시행규칙 제79조
【양도자산의 필요경비 계산등】
① 영 제163조 제3항 제4호에서 재정경제부령이 정하는 것이라 함은 다음 각호의 비용을 말한다. (1998. 8. 11 직제개정)
1. 하천법댐건설 및 주변지역 지원 등에 관한 법률 기타 법률에 의하여 시행하는 사업으로 인하여 당해 사업구역내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금등의 사업비용과 개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다). 다만, 개발이익환수에 관한 법률 제12조 의 규정에 의하여 양도소득세가 개발비용에 계상된 경우의 개발부담금상당액을 제외한다. (2000. 4. 3 개정)
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액
5. 사방사업에 소요된 비용
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
2. 질의내용에 대한 자료
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 재일01254-897(1991.04.08)
양도소득세를 실지거래가액에 의해 산정시의 양도자산의 필요경비는 소득세법상 열거된 항목에 한하는 것임
○ 재일46014-188(1995.1.25)
양도소득세를 실지거래가액으로 결정하는 경우 양도가액에서 공제되는 필요경비는 소득세법 제97조 및 같은법시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것임
○ 소득46011-517(1999.12.21)
【질의】
당사는 대구의 염색공단에 위치한 염색공장을 경매로 인수한 바 있음
인수 후 당사에서는 열병합 발전소에 공업용수의 공급과 폐수처리 등을 협조요청하니, 관리공단에서는 공장인수 이전 사업자의 체납된 각종경비를 완납하여야 열병합 발전소에서 공업용수 등을 보내줄 수 있다고 하여 이전사업자의 체납된 각종경비를 당사에서 대신 지불하였음
이에 당사는 위 대신 지급한 각종 체납금을 어떤 식으로 회계처리를 하여야 하는지를 질의함
【회신】
염색공장을 경매로 인수한 사업자가 공장인수 이전 사업자가 부담하여야 할 각종 체납된 경비를 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 경우에는 경락취득자산의 취득원가 및 필요경비에 산입할 수 없는 것임
【관련법령】
개발이익 환수에 관한 법률 제12조 · 소득세법시행령 제163조 · 소득세법 제97조 · 소득세법시행규칙 제79조
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환산가액 적용 시 양도소득 필요경비는 취득가액+개산공제 합산액으로 산정