승계한 임대차계약에 따라 계약서 작성없이 계약이 갱신되는 경우 상생임대주택 특례 적용 여부

1. 사실관계

○ ’08.02.20. 甲, A주택 취득

○ ’08.03.20. 甲, 대한 주택공사 * 와 A주택에 대한 임대차계약 ** 체결

* 2009.10월 한국토지공사와 대한주택공사가 통합되어 한국토지주택공사로 통합

** 임대기간 ’08.03.20. ~ ’10.03.19., 계약조건 “쌍방이 별도의 의사표시가 없는 경우 전과 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 본다”

○ ’20.03.15. 甲, 자녀 乙에게 A주택 증여

※ ’ 24.05.08. 한국토지주택공사, A주택에 대한 전세임대계약사실 확인 *

* 임대차 계약기간 ’24.03.20. ~ ’26.3.19.,계약체결일 ’24.03.20.(최초계약일:’10.3.20.)

2. 질의내용

○ 甲이 보유하고 있던 A주택에 대해 임차인과 임대차계약을 체결하면서 “ 쌍방이 별도의 의사표시가 없는 경우에는 동일한 조건으로 다시 계약한 것으로 본다 ” 고 약정한 경우로서

- 甲이 임대기간 중 자녀인 乙에게 A주택을 증여하여 乙이 A주택에 대한 임대인의 지위를 승계받은 후 그 계약내용에 따라 임대기간 2년의 임대차계약을 2번 연장한 경우에 상생임대주택 특례 요건 적용 여부

3. 관련법령 및 관련사례

□ 소득세법 시행령 (2024.11.12. 대통령령 제34990호로 개정된 것) 제155조의3

① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “ 상생임대주택 ” 이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.<개정 2022.8.2, 2023.2.28, 2024.11.12>

1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 “ 직전임대차계약 ” 이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 “ 상생임대차계약 ” 이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것

2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

〔 주택임대차보호법 〕

□ 주택 임대차보호법 제3조

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

□ 주택 임대차보호법 제4조

① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.

② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.

□ 주택임 대차보호법 제6조

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

□ 서면-2022-법규재산-2849, 2022.10.12.

주택을 취득하면서 임대인의 지위를 전 소유자로부터 승계받은 경우 로서 해당 주택을 취득한 후 임차인이 「주택임대차보호법」 제6조의3 에 따라 계약갱신요구권을 행사하여 승계받은 계약을 갱신(갱신계약)하고 이후 그 갱신계약을 다시 갱신(재갱신계약)한 경우 갱신계약과 재갱신계약은 각각 「소득세법 시행령」 제155조의3제1항제4호 및 제1호의 임대기간, 임대보증금 또는 임대료 증가율 및 계약체결일 등 요건을 갖춘 경우 해당 규정에 따른 “직전 임대차계약” 및 “상생임대차계약”으로 볼 수 있는 것 입니다

□ 서면-2022-부동산-3957, 2022.11.02.

거주자가 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 제1항 의 요건을 모두 갖춘 주택을 한국주택토지공사에 임대하고 한국주택토지공사가 해당 주택을 상시 주거용으로 사용하는 임차인에게 재임대하는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 에 따른 상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례규정을 적용할 수 있는 것입니다

소득세법 시행령 제155조의3