서로 다른 필지의 소유권을 교환하여 지분정리시 과세 여부

1. 사실관계

A토지 302.1㎡

(1007-13)

B토지 237.2㎡

(1007-17)

- 2018.3.이전 甲법인 서울 A토지 302.1㎡(1007-13) 취득

- 2018.08.24. 乙 서울 B토지 237.2㎡(1007-17) 취득

- 2019.05.22. 착공(건축주 : 甲법인 및 乙)

* 공동사업 약정시 토지사용권을 출자한 것으로 전제

- 2020.11.02. 사용승인(지하2층∼지상12층)

* 지하2층∼7층 오피스텔 등(61호), 8층∼12층 도시형생활주택(29세대)

- 집합건물로 개별호수마다 구분등기되어 있으나, ‘대지권의 표시’가 없음

2. 질의내용

- 甲법인과 乙은 연접하고 있는 토지를 각각 소유하고 있었으며, 이곳에 공동으로 단일집합건물을 신축하여 준공함

- 신축한 집합건물의 분양을 위해서는 甲법인과 乙의 토지를 지상 건물의 구분 소유자와 일치시키기 위하여 갑법인과 乙의 토지를 동일 면적만큼 교환등기 후 합병할 예정인데, 이 경우 양도소득세 과세대상에 해당하는지

구 분

소유자

교환 전

교환

교환 후

면적(㎡)

비율(%)

면적(㎡)

비율(%)

1007-13

甲법인

302.1

132.9↓

169.2

56.017

민원인

-

132.9↑

132.9

43.983

계

302.1

56.017

302.1

1007-17

甲법인

-

132.9↑

132.9

56.017

민원인

237.2

132.9↓

104.3

43.983

계

237.2

43.983

237.2

합계

539.3

100

539.3

3. 관련법령

○ 소득세법 제88조

이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

가. 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우

나. 토지의 경계를 변경하기 위하여 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제79조 에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우

다. 위탁자와 수탁자 간 신임관계에 기하여 위탁자의 자산에 신탁이 설정되고 그 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전된 경우로서 위탁자가 신탁 설정을 해지하거나 신탁의 수익자를 변경할 수 있는 등 신탁재산을 실질적으로 지배하고 소유하는 것으로 볼 수 있는 경우

○ 소득세법 기본통칙 88-0…1

③ 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자지분 변경없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 이 경우 공동지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분은 양도로 본다.

○ 소득세법 기본통칙 88-0…2

공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 따라「소득세법」제94조제1항의 자산을 해당 공동사업체에 현물출자하는 경우에는 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 해당 토지 등이 그 공동사업체에 유상으로 양도된 것으로 본다.

4. 유사사례

○ 부동산거래관리과-694 (2012.12.28)

[ 회신 ]

자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것은 “양도”에 해당하는 것입니다.

○ 재일46014-489 (1997.03.05)

[ 회신 ]

1. 각각 소유하고 있던 2필지 이상의 토지를 합병할 목적으로 각각 토지의 지분을 서로 교환하는 경우에는 소득세법 제88조 제1항 에서 규정하는 “양도”에 해당함.

2. 따라서, 귀 문의 경우 A가 소유하던 272-105, 769-13의 토지 393㎡ 중 1/2은 A가B에게 양도한 것으로 보는 것이며, B가 소유하던 277-6의 토지 324㎡ 중 1/2는 B가A에게 양도한 것으로 봄.

○ 재일46014-414 (1997.02.25)

[ 회신 ]

거주자가 지적법 제18조 규정에 의한 합병신청을 하고자 소유자가 서로 다른 필지의 소유권을 교환하여 지분정리하는 것은 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의한 유상양도에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것임.

○ 대법원96누16704 (1997.05.07)

일반적으로 교환에 의한 자산의 이전은 유상이전으로서 양도소득세 과세대상이 되는 양도에 해당하고, 비록 교환의 목적이 토지의 합병을 위한 것이었다 하더라도 이를 실질적인 교환에 해당하지 않는다고 할 수 없다.

소득세법 제88조 · 소득세법 제94조