별도세대가 보유하는 주택의 부수토지를 소유하는 경우 일시적 2주택 특례 적용 여부

1. 사실관계

○ ’98. 7월 갑 A주택 취득

○ ’15.10월 갑 토지 * 증여로 취득

* 토지 위 부친(별도세대) 명의 B주택 소재

○ ’17. 5월 갑 부모님과 동거봉양 합가

○ ’22.10월 부친 사망으로 별도세대인 을(갑의 동생) B주택 상속

○ 예정 C주택 취득

○ 예정 A주택 양도

2. 질의내용

○ A주택과 동일세대원이 아닌 자가 보유하는 B주택의 부수토지를 보유한 1세대가 C주택을 취득 후 A주택을 양도하는 경우 비과세 적용 여부

3. 관련법령

□ 소득세법 제89조

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도 소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지 거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1 세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

□ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상 지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우 에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

□ 소득세법 시행령 제155조

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설 하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날 부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

□ 부동산거래관리과-395, 2012.07.25.

주택과 그 부수토지의 소유자가 다른 경우에는 건물소유자를 기준으로 해당 주택의 소유자를 판단하는 것입니다. 귀 질의의 경우, A주택 양도 당시 B주택은 별도세대인 乙의 주택으로 보아 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항 에 따른 1세대 1주택 비과세 여부를 판정하는 것입니다.

□ 부동산거래관리과-1494, 2010.12.21.

｢소득세법 시행령｣ 제154조 에 따른 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어 주택과 그 부수토지를 동일세대원이 아닌 자가 각각 소유하고 있는 경우 해당 주택의 소유자는 건물소유자를 기준으로 판단하는 것으로서, 그 부수토지의 소유자는 주택을 소유한 것으로 보지 아니하는 것입니다

□ 서면인터넷방문상담5팀-695, 2008.03.31.

1. ｢소득세법 시행령｣ 제154조 의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정함에 있어 주택과 그 부수토지를 동일세대원이 아닌 자가 각각 소유하고 있는 경우 그 부수토지의 소유자는 주택을 소유한 것으로 보지 아니하는 것이나, 주택을 실질적으로 소유하면서 공부상 명의만 달리한 경우에는 공부상의 명의에 관계없이 주택을 소유한 것으로 보는 것으로서, 귀 질의의 경우 주택과 그 부수토지를 동일세대원이 아닌 자(타인 포함)가 각각 소유하고 있는지 여부는 관련사실을 종합하여 관할세무서장이 사실판단할 사항 입니다.

2. 고가주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익계산은 ｢소득세법｣ 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것입니다.

3. ｢소득세법｣ 제104조 제1항 제2호 의 5 및 동법 시행령 제167조의 5의 규정을 적용함에 있어 주택수의 계산은 당해 주택 또는 그 밖의 주택 양도일 현재 각 세대를 기준으로 판정하는 것이며, 주택과 그 부수 토지를 각각 다른 별도의 세대가 보유 하는 경우 또는 보유하다가 양도하는 경우 당해 주택의 소유자는 건물소유자를 기준 으로 판단하는 것입니다.

□ 서면-2023-부동산-2276, 2023.08.10.

｢소득세법 시행령｣ 제155조제1항 의 일시적 2주택 비과세 특례 여부는 해당 주택 양도시점을 기준으로 판정하는 것으로, 3주택을 소유한 세대가 1주택(A)을 별도세대에게 증여한 후 남은 주택이 일시적 2주택(C, D)인 경우로서 ｢소득세법 시행령｣ 제155조 제1항 요건을 갖춰 종전주택 (C)을 양도하는 경우 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다.

소득세법 시행령 제155조