임차인의 조기전출로 ’25.1월 이후 새로운 임대차계약 체결 시, 상생임대주택 특례 적용 여부

1. 사실관계

○ 2020.10월 A주택 취득

○ 2021.7월 A주택에 임대차계약 체결하여 임대 개시(소득령§155의3에 따른 “직전임대차계약”에 해당함을 전제)

○ 2023.7월 직전 임대차계약 대비 임대료등이 5%를 초과하지 않는 A임대차계약(2년) 체결하여 임대(실제 임대기간 1년 7개월)

○ 2025.2월 임차인이 개인적 사정으로 조기 퇴거함에 따라 새로운 임차인과 새로운 B임대차계약 체결(종전 임대차계약의 임대료등보다 낮거나 같은 금액 조건)하여 임대(1년)

○ 2026.2월 B임대차계약 종료 후 A주택 양도 예정

2. 질의내용

○ 직전 임대차 계약기간 요건을 충족하고 갱신계약하여 상생 임대차 계약기간 진행 중 임차인의 개인적 사정으로 조기 퇴거한 경우로서 ’25.1월 이후에 종전임대차계약 보다 같거나 낮은 금액으로 새로운 임대차계약을 체결한 경우, 소득령 §156의3에 따른 비과세 특례를 적용 받을 수 있는지 여부

3. 관련법령 및 관련사례

□ 소득세법 시행령(2023.02.28. 대통령령 제33267호로 개정된 것) 제155조의3

① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것

2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.

③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.

④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. <신설 2023.2.28.>

부칙 < 제33267호, 2023.2.28. >

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

□ 소득세법 시행령(2023.02.28. 대통령령 제33267호로 개정되기 전의 것) 제155조의3

① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항 에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.

③ 제1항제1호 및 제4호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.

□ 소득세법 시행규칙(2023.03.20. 기획재정부령 제966호로 개정된 것) 제74조의3

영 제155조의3제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 요건"이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다. <신 설>

부칙 <제966호, 2023.3.20>

제1조(시행일) 이 규칙은 공포한 날부터 시행한다. (단서 생략)

소득세법시행규칙 제74조의3 · 소득세법시행령 제155조의3