기준시가로 양도가액 산정시 철거된 건물의 필요경비 공제

1. 질의내용 요약

[사실관계]

- ○○시 ○○구(기준시가 지역)에 주택과 부수 토지를 보유 및 거주자로 2005. 3.31. 시행사를 운영하는 A법인에게 건물을 철거하고 토지만을 양도하기로 계약을 함.

- 매매계약서에 “건물은 본 매매계약의 대상에서 제외됨” 으로 명시

- 잔금청산 및 토지이전등기 전․후, 건축시점 전에 매도자의 부담으로 철거하기로 하고 토지만 등기이전하기로 함.

[질의사항]

당해토지의 양도차익 계산 시 건물의 취득당시 기준시가 및 필요경비 개산공제액을 필요경비로 공제받기 위해 양도 전에 당해 토지위의 건물을 철거해야 하는지, 양도이후 매수자 부담으로 당해 건물을 철거해도 되는지 ?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 시행령 제163조

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 󰡒자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것󰡓이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000.12.29. 개정)

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000.12.29. 개정)

2. 양도 자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000.12.29. 개정)

3. 양도 자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 󰡒대통령령이 정하는 금액󰡓이라 함은 다음 각 호의 금액을 말한다. (1997.12.31. 개정)

2. 건 물 (1997.12.31. 개정)

나. 가목외의 건물 (1999.12.31. 개정)

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기 양도 자산의 경우에는 3/1000)

○ 소득세법 시행규칙 제79조

① 영 제163조 제3항 제4호에서 󰡒재정경제부령이 정하는 것󰡓이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다. (1998. 8.11. 직제개정)

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

○ 소득세법 기본통칙 97-10

토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액을 양도 자산의 필요경비로 산입한다. 다만, 그 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에는 철거된 건물의 취득당시의 기준시가에 영 제163조 제6항 제1호의 금액을 가산한 금액을 양도 자산의 필요경비로 산입한다.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서일46014-10362, 2001.10.25.

토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에는 철거된 건물의 취득당시에 기준시가에 소득세법시행령 제163조 제6항 제2호 의 금액을 가산한 금액을 양도 자산의 필요경비로 산입하는 것임.

그러나 귀 질의 경우 토지의 이용편의를 위한 것인지의 여부는 소관세무서장의 사실조사에 의하여 판단하는 것임.

○ 서면4팀-1375, 2005.08.03.

토지 이용편의를 위하여 건물을 철거하고 토지만 양도하는 경우로서 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에는 철거된 건물의 취득당시 기준시가에 필요경비개산공제액을 가산하여 필요경비에 산입함.

(내용)

기준시가에 의하여 양도소득세를 산출하는 경우 15년 전에 신축한 주택 및 부수 토지를 취득하여 보유하다 양도함에 매수자의 토지 사용목적에 따라 건물 철거 후 나대지만 양도한 경우

(질의)

1. 철거건물의 취득가액을 토지의 필요경비로 공제 가능한지.

2. 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우 철거된 건물의 취득가액에 토지의 취득당시 기준시가의 3/100의 금액을 가산한 금액을 필요경비로 공제하는 기본통칙 97-10의 내용을 본인의 사례에 적용할 수 있는지.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에는 철거된 건물의 취득당시 기준시가에 소득세법 시행령 제163조 제6항 제2호 의 금액을 가산한 금액을 양도 자산의 필요경비로 산입하는 것이며 건물의 철거가 토지의 이용편의를 위한 것인지의 여부에 대하는 관련 사실을 종합하여 판단하는 것임.

소득세법시행규칙 제79조 · 소득세법시행령 제163조