수탁자가 5년 이내에 사업계획 승인을 받은 경우 합산배제 적용방법

○ 기획재정부 재산세제과-1296, 2024.11.7.

[질의2-1] 기존 토지의 소유자가 수탁자에게 토지 소유권을 ‘신탁’을 원인으로 이전한 후 수탁자*가 5년 이내에 사업계획승인을 받는 경우, 조특법§104의19① 각호에 해당하지 않는 위탁자(납세의무자)의 조특법 §104의19①에 따른 합산배제 적용 가능여부

* 수탁자는 주택법 §4에 따라 주택건설사업자 등록을 한 자에 해당하는 것으로 전제

(1안) 합산배제 가능 (2안) 합산배제 불가

[질의2-2] 질의 2-1에서 합산배제 적용이 가능하다면, 사업계획승인 기한(5년)의 기산일(취득일)

(1안) 위탁자의 기존 취득일 (2안) 수탁자의 취득일인 신탁등기일

[질의2-3]‘개발신탁’계약이 해지되어 기존 토지 소유자(위탁자)에게 소유권이 반환된 후 기존 토지 소유자가 직접 주택건설사업을 시행하려는 경우 합산배제 적용을 위한 사업계획승인 기한(5년)의 기산일(취득일)

(1안) 위탁자의 기존 취득일 (2안) 위탁자의 반환 취득일

[회신]

질의 2-1은 1안, 질의 2-2는 2안, 질의 2-3은 1안이 타당합니다

□ 관련법령

○ 조세특례제한법 제104조의19

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 "주택건설사업자”라 한다)가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지(토지를 취득한 후 해당 연도 종합부동산세 과세기준일 전까지 주택건설사업자의 지위를 얻은 자의 토지를 포함한다) 중 취득일부터 5년 이내에 「주택법」에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는 「종합부동산세법」 제13조제1항 에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「주택법」에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자

2. 「주택법」 제11조 에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체

3. 「 도시 및 주거환경정비법」 제24조 부터 제28조까지 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제17조부터 제19조까지의 규정에 따른 사업시행자

4. 제104조의31 제1항에 따른 법인

조세특례제한법 제104조의19