매입임대주택의 합산배제 및 오피스텔 합산배제 가능 여부

〔붙 임 : 참고자료〕

1. 질의내용 요약

○ 사실 관계

- '02.11월부터 임대개시한 기존 임대사업자(임대주택 2호)로서 ’09.5월 소형 주택 1호를 매입하여 임대하고 있음

○ 질의 내용

- ’09.5월 추가한 주택 1호에 대하여 합산배제를 받을 수 있는지?

- 소형 주택 2호를 추가 매입하여 5호를 임대하는 경우 합산배제가 가능한지와 추가하기 전에 납부한 종부세를 환급받을 수 있는지?

- 소형 다세대 주택 2채를 구입하여 임대할 경우, 합산배제 받을 수 있는지 여부?

- 소형 오피스텔 2채를 구입하여 임대할 경우, 합산배제 받을 수 있는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 종합부동산세법 제2조

이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

3. "주택"이라 함은 지방세법 제180조 제3호 의 규정에 의한 주택을 말한다. 다만, 동법 제112조 제2항 제1호의 규정에 의한 별장은 제외한다.

○ 종합부동산세법 제8조

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액 [과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「임대 주택법」 제2조제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택

○ 종합부동산세법 시행령 제3조

① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 「임대 주택법」 제2조 제4호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 에 따른 주택임대업 사업자 등록(이하 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다.

1.「 임대 주택법」 제2조제2호 에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다) 으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

2. 「 임대 주택법」 제2조제3호 에 따른 매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다) 으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우의 그 주택

가. 「주택법」 제2조제3호 에 따른 국민주택(이하 "국민주택"이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개 시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것

나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

⑤ 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제6호를 적용하는 경우 임대주택의 수는 같은 특별시ㆍ광역시 또는 도에 소재하는 주택별로 각각 합산하여 계산한다.

○ 지방세법 제180조

재산세에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

3. 주택 :「주택법」제2조제1호의 규정에 의한 주택. 이 경우 토지와 건축물의 범위에는 주택을 제외한다.

○ 주택법 제2조

1. "주택"이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구 분한다.

○ 임대 주택법 제2조

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "임대주택"이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

3. "매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

4. "임대사업자"란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대 사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.

○ 임대 주택법 제6조

① 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장ㆍ군수ㆍ 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토해양부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.

③ 제1항과 제2항에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

○ (국세청) 서면인터넷방문상담5팀-437, 2007.02.05

[ 제 목 ]

업무용오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우 합산배제 임대주택 해당 여부

[ 요 지 ]

업무용오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하지 않는 것임

[ 회 신 ]

귀 질의의 경우 건축물관리대장상 업무용 오피스텔을 실제로는 주거용으로 임대하고 있는 경우로서 동 오피스텔에 대하여 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록이 되어 있지 않은 경우에는 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제1호 및 동법시행령 제3조 제1항 규정에 의한 합산배제 임대주택에 해당하지 않는 것임

○ (국토해양부) 공공주택과-371, 2004.2.10

주거용 오피스텔을 임대주택법에 의한 매입임대주택으로 등록 가능한지 여부

임대 주택법 제6조 및 동법 시행령 제6조의 규정에 의하여 임대사업자 등록은 단독주택과 공동주택을 합하여 2호(세대) 이상이면 가능한 바, 오피스텔은 건축법상 업무시설로서 주택이 아니므로 임대주택법령상 임대사업자로 등록할 수가 없음.

지방세법 제180조 · 주택법 제2조 · 종합부동산세법 제8조 · 종합부동산세법 제2조 · 종합부동산세법 시행령 제3조 · 임대주택법 제6조 · 임대주택법 제2조 · 소득세법 제168조 · 법인세법 제111조