분양용건물을 임대용으로 변경한 경우 △유보한 건설자금이자의 세법상 처리여부

1. 질의 요지

□ 토목, 건축, 주택매매 및 임대업을 영위하는 법인이 당초 분양목적으로 아파트를 건설하던중 지자체의 사업인가 변경승인을 얻어 임대용으로 목적을 변경한 경우(재고자산 ⇨ 고정자산)

- 인가 변경전에 세무조정으로 손금산입(△유보)한 건설자금이자를 인가변경일이 속하는 사업연도에 전액 익금산입(유보)해야 하는 지

- 아니면, 추후 감가상각 등을 통하여 익금산입(유보)해야 하는 지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련법령

○ 시행령 제52조

① 법 제28조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 차입금의 이자”라 함은 그 명목여하에 불구하고 사업용 고정자산의 매입ㆍ제작 또는 건설(이하 이 조에서 “건설 등”이라 한다)에 소요되는 차입금(고정자산의 건설 등에 소요된지의 여부가 분명하지 아니한 차입금을 제외한다)에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다. (1998. 12. 31 개정)

② 제1항의 규정에 의한 지급이자 또는 지출금은 건설 등이 준공된 날까지 이를 자본적 지출로 하여 그 원본에 가산한다. 다만, 제1항의 규정에 의한 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는 자본적 지출금액에서 차감한다. (1998. 12. 31 개정)

③ 차입한 건설자금의 일부를 운영자금에 전용한 경우에는 그 부분에 상당하는 지급이자는 이를 손금으로 한다. (1998. 12. 31 개정)

④ 차입한 건설자금의 연체로 인하여 생긴 이자를 원본에 가산한 경우 그 가산한 금액은 이를 당해 사업연도의 자본적 지출로 하고, 그 원본에 가산한 금액에 대한 지급이자는 이를 손금으로 한다. (1998. 12. 31 개정)

⑤ 건설자금의 명목으로 차입한 것으로서 그 건설 등이 준공된 후에 남은 차입금에 대한 이자는 각 사업연도의 손금으로 한다. 이 경우 건설 등의 준공일은 당해 건설 등의 목적물이 전부 준공된 날로 한다. (1998. 12. 31 개정)

⑥ 제2항 및 제5항 후단에서 “준공된 날”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 날로 한다. (1998. 12. 31 개정)

1. 토지를 매입하는 경우에는 그 대금을 청산한 날. 다만, 그 대금을 청산하기 전에 당해 토지를 사업에 사용하는 경우에는 그 사업에 사용되기 시작한 날 (1998. 12. 31 개정)

2. 건축물의 경우에는 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의한 취득일 또는 당해 건설의 목적물이 그 목적에 실제로 사용되기 시작한 날(이하 이 항에서 “사용개시일”이라 한다) 중 빠른 날 (1998. 12. 31 개정)

3. 기타 사업용 고정자산의 경우에는 사용개시일 (1998. 12. 31 개정)

○ 기본통칙 28-52…1

법 제28조 제1항 제3호에 규정하는 건설자금이자의 계산은 다음에 의한다. (2001. 11.1개정)

1. 금융기관으로부터 차입하는 때에 지급하는 지급보증료는 영 제52조 제1항 규정의 “지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금”으로 본다.

2. 건설자금이자를 과다하게 계상한 경우 영 제52조의 규정에 의하여 계산한 금액을 초과하는 금액은 이를 손금에 산입한다.

3. 매매를 목적으로 매입 또는 건설하는 주택 및 아파트는 영 제52조 제1항의 규정에 의한 사업용 고정자산에 해당하지 아니한다.

4. 영 제52조 제6항의 규정에서 “사용개시일”이라 함은 정상제품을 생산하기 위하여 실제로 가동되는 날(선박의 경우에는 최초의 출항일, 전기사업법의 규정에 의한 전기사업자가 발전소를 건설하는 경우에는 전기사업법 제5조 및 같은법시행령 제7조의 규정에 의하여 당해 공작물 사용허가를 받은 날)을 말한다.

5. 영 제52조 제6항 제1호에서 토지가 "사업에 사용되기 시작한 날"이라 함은 공장 등의 건설에 착공한 날 또는 당해 사업용 토지로 업무에 직접 사용한 날을 말한다.

나. 관련예규

○ 법인22601-979,90.4.27

사업용고정자산으로 전환한 내용 등이 불분명하여 정확한 회신을 할 수 없으나, 매매목적으로 취득한 토지를 건축물의 착공전에 법인의 사업용고정자산으로 전환한 경우에 건설자금이자는 취득시부터 적용하는 것임

법인세법시행령 제52조