고가주택의 범위 및 양도차익 계산방법

1. 질의내용 요약

- 양도주택 : 주택가격 미공시, 주택면적30평, 대지면적 300평, 도시계획구역 내이며 투기지역 내 소재, 공공사업용으로 수용, 1세대1주택 비과세 요건 충족함.

- 양도가액 : 건물1억 원, 대지 6억 원으로 보상함.(기준시가-건물3천만원, 대지4억 원)

- 취득가액 : 주택 6천만원, 대지4천만원(기준시가-건물2천만원, 토지4천만원)

1. 위의 주택이 7억 원으로 고가주택에 해당하여 고가주택 양도차익 계산(실가)방식에 의하여 계산하여야 하는지?

2. 주택30평1억 원과 대지150평 3억 원의 합계 4억 원으로 평가하여 1세대1주택 비과세하고 부수 토지 초과면적 150평에 대하여 기준시가로 과세하는지?

(위1과 같이 과세한다면 0.8억 원의 세 부담이 감소효과 있음)

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조

다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 󰡒양도소득세󰡓 라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999.12.28. 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법시행령 제154조

① 법 제89조 제3호에서 󰡒1세대 1주택󰡓 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. “단서규정 및 ②～⑥ 생략”

⑦ 법 제89조 제3호에서 󰡒지역별로 대통령령이 정하는 배율󰡓이라 함은 다음의 배율을 말한다.

1. 도시지역 안의 토지 5배 (2003.12.30. 개정)

2. 도시지역 밖의 토지 10배 (2003.12.30. 개정)

○ 소득세법시행령 제156조

(2002.12.30. 제목개정)

① 법 제89조 제3호에서 󰡒가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택󰡓 이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한

다)이 6억 원을 초과하는 것을 말한다. (2002.12.30. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002.12.30. 개정)

③ 생략

○ 소득세법 제95조

③ 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법시행령 제160조

① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억 원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분 계산한다. (2002.12.30. 개정)

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002.12.30. 개정)

양도가액―6억 원

법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ─────────

양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002.12.30. 개정)

양도가액―6억 원

법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ─────────

양도가액

② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용 한다

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서일46014-11010, 2003.07.28.

양도당시 실지거래가액이 6억 원을 초과하는 ‘고가주택’ 의 경우, 비과세대상 부수토지의 면적과 관계없이 그 부수 토지 전체면적에 대한 양도가액은 실지거래가액을 적용함

고가주택의 부수토지의 양도가액 산정 시 주택면적의 5배를 초과하는 부분에 대하여는 기준시가로 양도가액을 산정할 수 있는지 여부

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

주택 및 그 부수토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 6억 원을 초과하는 주택(그 부수 토지 포함, 이하 고가주택이라 함)은 현행 소득세법 제96조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것이므로, 같은 법 제89조 제3호에서 규정하는 비과세대상 부수토지의 면적과 관계없이 고가주택의 부수 토지 전체면적에 대한 양도가액은 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것임.

○ 서면인터넷방문상담4팀-426, 2004.04.06.

1. 소득세법시행령 제154조 제1항 에서 정하는 1세대 1주택 비과세요건을 충족한 주택(고가주택은 제외)을 양도하는 경우에는 그 주택과 이에 부수되는 토지로서 건물정착면적에 5배(도시지역 밖은 10배)의 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도소득에 대하여 양도소득세를 과세하지 않는 것이며,

2. 1세대 1주택 비과세요건을 갖추었으나 당해 양도주택이 소득세법시행령 제156조 에서 정한 고가주택에 해당하는 경우에는 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용하지 아니하고 동법 제95조 제3항의 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세하는 것임.

○ 서면인터넷방문상담4팀-26, 2005.01.04.

1. 구소득세법시행령(2002.10. 1. 개정 전의 것) 제156조의 규정에 의한 고급주택의 판정은 그 소유 지분에 관계없이 1주택(그 부수 토지 포함. 이하 같다.) 전체를 기준으로 판정하고, 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 고급주택을 양도하는 경우 그 양도차익은 소득세법시행령 제160조 규정에 따라 계산하되, 당해 규정 제1항 산식에서 정한「6억 원」은 1주택 전체에 대한 차감가액에 해당함.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

2. 1주택 전체의 실지양도가액이 6억 원을 초과하면 현행 소득세법시행령 제156조 규정에 의거 고가주택에 해당하며, 고가주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익 계산은 소득세법 제95조 제3항 및 동법시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것임.

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