공동주택관리용역의 면세 여부

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세특례제한법 시행령 제106조

⑥ 법 제106조 제1항 제4호의 2 및 제4호의 3에서 “일반관리용역으로서 대통령 령이 정하는 용역”이라 함은 관리주체가 다음 각호의 1에 해당하는 비용을 받고 제공하는 용역을 말한다. (2005. 2. 19. 개정)

1. 「주택법 시행령」 제58조 의 규정을 적용받는 공동주택의 경우 : 동시행령 별 표 5 제1호의 규정에 의한 일반관리비(동관리비에 위탁관리수수료와 동시행령 별표 5 제2호 내지 제8호의 규정에 의한 관리비 및 이와 유사한 비용이 포함 되어 있는 경우에는 이를 제외한다) (2005. 2. 19. 개정)

2. 「주택법 시행령」 제58조 의 규정을 적용받지 아니하는 공동주택의 경우 : 제 1호의 규정에 의한 일반관리비에 상당하는 비용 (2005. 2. 19. 개정)

○ 부가가치세법 제7조

① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거 나 재화시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다.

○ 주택법 제2조

2. “공동주택”이라 함은 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. (2003. 5. 29 개정)

12. “관리주체”라 함은 공동주택을 관리하는 다음 각목의 자를 말한다. (2003. 5. 29 개정)

가. 제43조 제4항 의 규정에 의한 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사 무소장 (2003. 5. 29 개정)

나. 제43조 제6항 의 규정에 의하여 관리업무를 인계하기 전의 사업주체 (2003. 5. 29 개정)

다. 제53조 제1항 의 규정에 의한 주택관리업자 (2003. 5. 29 개정)

라. 「임대 주택법」 제2조 제4호 의 규정에 의한 임대사업자 (2005. 7. 13. 개정)

나. 유사 사례 (예규, 심사․심판례, 판례)

○ 서면3팀-424, 2005.03.28

주택법 제2조 제12호 의 규정에 의한 관리주체가 국민주택규모 이하의 주택에 공급하는 일반관리용역( 주택법 시행령 [별표5]의 규정에 의한 일반관리비에 해당하는 비용을 받고 제공하는 용역)과 경비용역에 대하여는 부가가치세가 면제되는 것이나, 청소용역에 대하여는 부가가치세가 과세되는 것임

○ 부가46015-955, 2001.06.29

1. 조세특례제한법 제106조 제1항 및 동법시행령 제106조 제5항이 개정됨에 따라 2003. 12. 31까지는 주택건설촉진법 제3조 제4호의 규정에 의한 관리주체 중 주택관리업자 및 사업주체가 동법 동조 제3호의 규정에 의한 모든 공동주택의 위탁관리용역 중 공동주택관리령 별표3 제1호의 규정에 의한 일반관리비(동 관리비에 위탁관리 수수료와 동령 별표3 제2호 내지 제8호의 규정에 의한 관리비 및 이와 유사한 비용이 포함되어 있는 경우에는 이를 제외함)에 대하여 부가가치세가 면제되며,

2. 2004. 1. 1부터는 국민주택(1세대당 85㎡ 이하인 주택)에 해당하는 공동주택의 위탁관리용역 중 공동주택관리령 별표3 제1호의 규정에 의한 일반관리비에 대하여 부가가치세가 면제됨

○ 부가46015-126, 2001.01.16

1. 아파트 입주자들이 입주자대표회의를 구성하여 자치적으로 집합건물을 관리하고 그 관리에 실지소요된 비용만을 각 입주자들에게 분배하여 징수하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니하는 것이나, 주택관리사업자가 위·수탁계약에 의하여 아파트관리용역을 제공하고 입주자로부터 그 대가를 지급받는 경우에는 부가가치세가 과세되는 것 이며 이 경우 주택관리사업자의 부가가치세 과세표준은 거래상대방으로부터 받은 대가관계가 있는 모든 금전적 가치가 있는 것을 포함하므로 인건비 등도 부가가치세 과세표준에 포함되는 것임

○ 부가46015-127, 2001.01.16

주택관리업자가 위·수탁계약에 의하여 아파트 관리용역을 제공하고 입주자로부터 그 대가를 금전으로 받는 경우에는 부가가치세가 과세되는 것이며, 그 과세표준은 부가가치세법시행령 제48조 제1항 의 규정에 의하여 거래상대방으로부터 받은 대금, 요금, 수수료 기타 명목 여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치있는 것을 포함하는 것으로 귀 질의의 인건비 등도 부가가치세 과세표준에 포함되는 것임. 다만, 관리비 중 입주자가 부담하여야 할 보험료, 수도료, 공공요금 등을 별도로 구분징수하고 납입을 대행하는 경우에 당해 금액은 주택관리업자의 부가가치세 과세표준에 포함하지 아니하는 것임

다. 참고자료

○ 공동주택관리령 (별표3) (현, 제58조 제1항 관련, 별표5)

관리비의 구성내역(제15조 관련)

1. 일반관리비

· 인건비 : 급여, 제수당, 상여금, 퇴직금 및 산재보험료·고용보험료·국민연금· 의료보험료·식대 등 복리후생비

· 제사무비 : 일반사무용품비, 도서인쇄비, 교통통신비 등 관리사무에 직접 소요 되는 비용

· 제세공과금 : 관리기구가 사용한 전기료, 전화료, 우편료 및 관리기구에 부과 되는 세금 등

· 피복비

· 교육훈련비

· 차량유지비 : 연료비, 수리비 및 보험료 등 차량유지에 직접 소요되는 비용

· 보험료 : 화재보험료 등

· 기타 부대비용 : 관리용품구입비, 회계감사비, 입주자대표회의 운영비, 기타 관리업무에 소요 되는 비용

2. 청소비 : 용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 청소원 인건비·피복비 및 청소용품비 등 청소에 직접 소요된 비용

3. 오물수거비 : 용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 오물수거인건비· 피복비 및 오물수거용품비 등 오물수거에 직접 소요된 비용 4. 소독비 : 용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 소독용품비등 소독에 직접 소요된 비용

5. 승강기유지비 : 용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 제부대비 및 자재비 등. 유지비 다만, 전기료는 공동으로 사용되는 시설 의 전기료에 포함된다.

6. 난방비 : 난방 및 급탕에 소요된 원가(유류대·동력전기료·난방 및 급탕용수비) 에서 급탕비를 뺀 금액

7. 급탕비 : 급탕용유류대·동력전기료·급탕용수비

8. 수선유지비

가. 보수용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 자재 및 인건비

나. 정화조청소비·냉난방시설의 청소비·소화기충약비·옥상방수공사비·외부도장비 등 공동으로 이용하는 시설의 보수유지비 및 제반검사비

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