부동산임대업의 사업양도 해당 여부

붙 임 : 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 갑은 부동산임대업을 목적사업으로 부동산투자회사법에 따라 2007년 9월말에 설립될 기업구조조정부동산투자회사임. 이를 위해 갑은 하나의 부동산에서 분양대행업과 부동산임대업을 영위하던 을(법인)로부터 부동산을 매입하여 갑의 사업용 자산으로 이용할 계획임. 이를 위해 갑은 을의 임대용 부동산 전부 및 을이 기존에 체결한 임대차계약을 을로부터 인수할 예정임. 이와 관련된 세부 사항은 다음과 같음.

- 갑은 부동산투자회사법 제2조 에 따라 자산관리회사를 선정하여 자산관리회사를 통해 임대사업을 운영할 예정이므로 갑은 을이 임대사업을 위해 고용하고 있었던 종업원을 승계하지 아니함.

- 을은 대상 부동산을 양도한 이후에는 양도대상 부동산이 아닌 제3의 사업장에서 분양대행업등을 계속 영위할 예정에 있음.

- 을은 대상 부동산에서 일부 면적을 자가사용하였을 뿐만 아니라 관계회사에 상당한 면적을 임대하는 형태로 임대사업을 운영하였으나, 갑은 대상 부동산의 양수 후 대규 모 리모델링을 거쳐 새로운 MD(머천다이저)구성하에 신규 임차인을 구할 예정임. 즉 갑은 을의 관계회사 등에 대한 임대차계약을 을로부터 승계하지 않으며, 갑이 을로부 터 승계하는 임대차계약이란 대상 부동산의 매매완결일까지 잔여기간이 종료하지 않 음에 따라 불가피하게 인수하는 계약들임.

- 갑은 을로부터 승계하는 임대차계약과 관련하여 임대료 정산에 따른 일부채권과 임 대보증금이라는 부채 및 대상부동산 보유와 관련하여 발생하는 환경개선부담금/도로 점용료/교통유발부담금의 과세기간 기준 정산에 따른 부채를 승계함. 그러나 갑은 을 이 임대사업과 관련하여 기존에 보유한 기타 유동자산이나 유동부채 및 영업권(대고 객 관계, 사업상의 비밀, 경영조직 등)을 평가하거나 승계하지 아니함.

- 을이 대상 부동산에 근저당권을 설정하거나 대상 부동산을 담보로 제공한 부채는 을 또는 을의 관계사의 단기차입금 등이며, 이러한 부채는 대상 부동산의 매매완결일 이전에 해당 채권자에게 상환 완료될 것이므로 갑에게 승계되지 않음. 그리고 매매완 결일 이후 대상 부동산에 설정되어 있을 전세권과 근저당권의 대상 채무는 모두 승계 대상 임대차계약의 임대보증금이며, 을의 다른 채무와 무관함.

○ 상기와 같은 경우 을이 대상 부동산을 양도하는 것이 부가가치세법 제6조 제6항 제 2호에 의한 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업양도에 해당하는 지 여부를 질의함.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

부가가치세법 제6조

⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. (2006. 12. 30. 개정)

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. (2006. 12. 30. 단서삭제)

부가가치세법 시행령 제17조

(1999. 12. 31. 제목개정)

② 법 제6조 제6항 제2호에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 사업장별(「상법」에 의하여 분할 또는 분할합병하는 경우에는 동일한 사업장안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것( 「법인세법」 제46조 제1항 의 요건을 갖춘 분할의 경우와 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 해당 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다. (2007. 2. 28. 개정)

1. 미수금에 관한 것 (1998. 12. 31. 개정)

2. 미지급금에 관한 것 (1998. 12. 31. 개정)

3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 재정경제부령이 정하는 것 (1998. 12. 31. 개정)

나. 관련 예규(예규, 해석사례심사, 심판, 판례)

[서면3팀-1970, 2007.07.13]

재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업의 양도인이 양수인에게 모든 사업시설뿐만 아니라 그 사업에 관한 일체의 인적ㆍ물적 권리와 의무를 양도하여 양도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계시키는 것으로,

부동산임대업을 영위하는 법인이 임대보증금을 제외한 유동자산이나 유동부채 등 관련 자산 및 부채를 승계하지 아니하며, 종업원을 제외하고 양도하는 때에는 「부가가치세법」 제6조 제6항 제2호 의 규정에 의한 사업양도에 해당하지 아니하는 것임.

[서면3팀-2255, 2007.08.13]

재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업의 양도인이 양수인에게 모든 사업시설뿐만 아니라 그 사업에 관한 일체의 인적ㆍ물적권리와 의무를 양도하여 양도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계시키는 것으로,

부동산임대업을 영위하는 법인이 임대보증금을 제외한 유동자산이나 유동부채 등 관련 자산 및 부채를 승계하지 아니하며, 종업원을 제외하고 양도하는 때에는 「부가가치세법」 제6조 제6항 제2호 의 규정에 의한 사업양도에 해당하지 아니하는 것임.

[서면3팀-1478, 2007.05.14]

부가가치세법 제6조 제6항 제2호 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업의 양도인이 양수인에게 모든 사업시설뿐만 아니라 그 사업에 관한 일체의 인적ㆍ물적 권리와 의무를 양도하여 양도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계시키는 것을 말하는 것으로, 귀 질의의 종업원, 세입자, 부채 등을 제외하고 양도하는 경우에는 위의 사업양도에 해당하지 아니하는 것임.

부가가치세법 제6조 · 부가가치세법 시행령 제17조 · 부동산투자회사법 제2조