임대주택법에 의한 임대사업자 등록을 늦게한 경우 및 안한경우의 장기임대주택 감면 적용여부

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2001년 9월 국민임대주택 5개취득(94년 신축 국민주택으로 취득당시 입주사실 없음)하여 2006년 12월 4채 양도

- 세무서사업자등록(2001년)_5채, 지방자치단체 주택임대사업자등록(03.6.19)_1채(양도하지 않은 물건)

○ 질의내용

- 조세특례제한법 제97조의2 의 임대주택의 감면적용여부 및 감면시임대기산일

2. 질의내용에 대한 자료

○ 조세특례제한법 제97조 의2

① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함 한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 이 조 에서 "신축임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 「임대주택법」에 따른 건설임대주택

가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택

나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 「임대주택법」에 따른 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우만 해당한다) 및 임대를 개시한 임대주택 (취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다)

가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택

나. 제1호나목에 해당하는 주택

② 신축임대주택에 관하여는 제97조제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다.

○ 조세특례제한법 시행령 제97조의2

① 법 제97조의2제1항 각 호 외의 부분에서 대통령령으로 정하는 거주자 란 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의2제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다.

② 생략

○ 임대 주택법 제2조

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2009.3.25>

1. 임대주택 이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대 주택을 말한다.

2. 건설임대주택 이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

나. 생략

3. 매입임대주택 이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

3의2. 생략

4. 임대사업자 란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.

(이하 생략)

○ 임대 주택법 제6조

① 대통령령으로 정하는 호수(호수) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사 ·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며 , 이하 시장·군수·구청장 이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

(이하 생략)

○ 부동산거래관리과-1532, 2010.12.29

신축임대주택의 임대기간 기산일

신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례 규정을 적용함에 있어 임대기간 기산일은 관할세무서장이 확인한 사실상의 임대를 개시한 날을 기준으로 할 수 있음

[ 회 신 ]

「조세특례제한법」 제97조의2 에 따른 신축임대주택의 임대기간 기산일에 관한 사항은 같은법 시행령 제97조제5항 및 기존해석사례(재재산 -1291, 2004.9.23, 재재산46014-30, 1999.10.12)를 참고하시기 바랍니다.

○ 재재산-1291, 2004.09.23.

[ 요 지 ]

신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례 규정을 적용함에 있어 임대기간 기산일은 관할세무서장이 확인한 사실상의 임대를 개시한 날을 기준으로 할 수 있음

[ 회 신 ]

조세특례제한법 제97조 의 2

의 규정을 적용함에 있어 임대기간 기산일은 기회신한 바 있는 (재경부 재산 46014-30, 1990.10.12.)호를 참고하기 바람

[사실관계]

- 2001.12월 신축건물 사용승인(국민주택이하 다세대주택)

- 2002.1월 임대사업 개시(관할세무서에 임대사업자등록 후 임대사업개시)

- 2004.7월 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록

- 2007.1월 임대주택 양도 ⇨ 양도세 감면 적용시 임대기간 기산일은 언제인지

〈쟁점사항〉

조세특례제한법 제97조의2 의 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례 규정을 적용함에 있어 임대기간(5년) 산정시 기산일은 언제인지 여부

〈갑설〉사실상 임대사업을 개시한 날

〈을설〉임대 주택법 제6조 의 규정에 의하여 임대사업자등록을 한 날

○ 재재산46014-30, 1999.10.12.

본인이 무지하여 조세특례제한법시행령 제97조 제3항 의 기한인 1998. 7 까지 임대주택 신고서를 제출하지 못하고 1999. 7에야 세무서장에게 제출하였음.

〈질문사항〉

1. 임대를 개시한 날(1998. 4)로부터 3월이 초과(1999. 7)하여 관할 세무서장에게 사업자 등록신청을 하였을 때 5년 이상 임대 후 양도 하면 100％ 감면이 가능한지 여부

2. 임대기간 기산일이 임대를 개시한 날(1998. 4)과 사업자등록신청일(1999. 7)중 어느 날짜인지

[회신]

조세특례제한법 제97조 및 같은법시행령 제97조의 규정에 의한 장기 임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면에 있어서 장기임대주택의 임대 기간의 기산일은 소재지 관할 세무서장이 확인한 사실상의 임대를 개시한 날을 기준으로 할 수 있음

○ 부동산거래관리과-1275, 2010.10.21

임대주택법에 의한 임대사업자등록을 하지 않은 경우 신축임대주택 감면 여부

「조세특례제한법」 제97조 의 2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례) 규정은 동조 제1항 제1호에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택 및 동항 제2호에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대 주택에 대하여 적용되는 것으로, 거주자가 임대주택법에 의한 임대 사업자등록을 하지 않은 경우 당해 특례 대상에 해당하지 아니함 .

[ 회 신 ]

질의하신 내용은 붙임 해석사례 재산세과-2714호(2008.9.8)를 참고 하시기 바랍니다

○ 재산세과-2714, 2008.09.08.

「조세특례제한법」 제97조 의 2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례) 규정은 동조 제1항 제1호에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택 및 동항 제2호에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대 주택에 대하여 적용되는 것으로, 거주자가 임대주택법에 의한 임대 사업자등록을 하지 않은 경우 당해 특례 대상에 해당하지 아니합니다.

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