?업무용→주거용→업무용?으로 용도변경한 경우 장기보유특별공제액 적용을 위한 보유기간 계산

1. 사실관계

※ 甲세대의 주택 보유 현황은 아래와 같음

➊ 서울 소재 A주택

- ’ 87.3월 甲의 배우자가 서울 소재 A주택 취득

- ’ 19.9월 甲의 배우자 사망으로 A주택을 자녀 2명이 공동으로 상속받았으며 A주택에서 甲, 자녀 2명은 동일세대로 함께 거주

➋ 서울 소재 B오피스텔(2017.8.3.부터 조정대상지역으로 지정)

- ’ 04.10월 甲은 B오피스텔을 취득 후 업무용(비주거용)으로 임대

- ’ 14.10월 B오피스텔을 주거용으로 용도변경 후 주택으로 사용

- ’ 21.8월 B오피스텔을 업무용(비주거용)으로 용도변경

* 2018.4.1. ~ 2022.5.9. 기간 중 다주택자가 양도하는 조정대상지역 주택에 대해 장 기보유 특별공제 배제

- ’ 25.12월 B오피스텔 업무용(비주거용)인 상태로 양도

2. 질의요지

○ A주택을 소유하는 1세대가 업무용(비주거용)으로 사용하던 B오피스텔을 주거용으로 용도변경 하였다가

- 소득법§104⑦이 적용되는 B오피스텔(조정대상지역 소재)을 주거용에서 다시 업무용(비주거용)으로 용도변경 후 양도하는 경우 장기보유 특별공제율 적용을 위한 보유기간 계산 방법

3. 관련 법령

□ 소득세법 제88조

이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “ 주택 ” 이란 허가 여부나 공부 (公簿) 상의 용도구분과 관계없이 세대의 구 성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.

□ 소득세법 제95조

① 양도소득금액은 양도차익에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “ 장기보유 특별공제액 ” 이란 제94조제1항제1호에 따른 자산 (제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외 한다) 으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권 (조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제74조 에 따른 관리처분계획 인가 및 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제29조 에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다) 에 다음 표1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 (이에 딸린 토지를 포함한다) 에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 같은 표에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계 산한 금액을 합산한 것을 말한다.

<표1 : 1세대1주택 외>

보유

기간

3년

4년

5년

6년

7년

8년

9년

10년

11년

12년

13년

14년

15년

이상

공제율

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

22%

24%

26%

28%

30

<표2 : 1세대1주택>

구분

3년

4년

5년

6년

7년

8년

9년

10년 이상

공

제

율

보유기간

12%

16%

20%

24%

28%

32%

36%

40%

거주기간

12(8 * )%

16%

20%

24%

28%

32%

36%

40%

합계

24(20 * )%

32%

40%

48%

56%

64%

72%

80%

③ 제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가 주 택 (이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산 (起算) 하고, 같은 조 제4항 제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.

⑤ 제2항 단서에도 불구하고 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 사용하거나 공부상의 용도를 주택으로 변경하는 경우로서 그 자산이 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 * (이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산인 경우 장기보유 특별공제액은 그 자산의 양도차익에 제1호에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 제2호에 따른 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다. <신설 2023.12.31>

1. 보유기간별 공제율: 다음 계산식에 따라 계산한 공제율. 다만, 다음 계산식에 따라 계산한 공제율이 100분의 40보다 큰 경우에는 100분의 40으로 한다.

주택이 아닌 건물로 보유한 기간에 해당하는 제2항 표1에 따른 보유기간별 공제율 + 주택으로 보유한 기간에 해당하는 제2항 표2에 따른 보유기간별 공제율

2. 거주기간별 공제율: 다음 계산식에 따라 계산한 공제율

주택으로 보유한 기간 중 거주한 기간에 해당하는 제2항 표2에 따른 거주기간별 공제율

⑥ 제5항제1호 및 제2호에 따른 주택으로 보유한 기간은 해당 자산을 사 실상 주거용으로 사용한 날부터 기산한다. 다만, 사실상 주거용으로 사용한 날이 분명하지 아니한 경우에는 그 자산의 공부상 용도를 주택으로 변경한 날부터 기산한다. <신설 2023.12.31>

□ 소득세법 제104조

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택 (이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20 (제3호 및 제4호의 경우 100분의 30) 을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20 (제3호 및 제4호의 경우 100분의 30) 을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.

1. ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상지역 (이하 이 조에서 "조 정대상지역"이라 한다) 에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이 상에 해당하는 주택

□ 소득세법 시행령 제167조의3

① 법 제104조제7항제3호에서 “ 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 ” 이란 국내에 주택을 3개 이상 (제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

12의2. 법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년 (재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이 상인 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택

가. 2026년 5월 9일까지 양도하는 주택

□ 소득세법 시행령 제167조의10

① 법 제104조제7항제1호에서 “ 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당 하는 주택 ” 이란 국내에 주택을 2개 (제1호 또는 제12호에 해당하는 주택은 주 택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다.

12의2. 법 제95조제4항에 따른 보유기간이 2년 (재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택

가. 2026년 5월 9일까지 양도하는 주택

소득세법 제95조