신축주택 과세특례적용시 주택의 부수토지를 포함

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2009.10.05 경기 화성시 소재에서 주택신축을 위한 착공

- 2010.01.16 토지취득(잔금지급)

- 2010.02.10 신축주택 사용승인

○ 질의내용

신축주택 양도할 때 주택의 부수토지도 감면대상인지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세특례제한법 제98조의3

① 거주자 또는 「소득세법」 제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서울 특별시 밖의 지역( 「소득세법」 제104조의2 에 따른 지정지역은 제외한다)에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매 계 약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100 (수도권과밀억제권역인 경우에는 100분의 60) 에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후 에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액 (수도권 과밀억제권역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액) 을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상 소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

1. 거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간

2. 비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간

② 제1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공 (착공일이 불분명한 경우에는 착공 신고서 제출일을 기준으로 한다) 하고, 사용승인 또는 사용검사 (임시사용승인을 포함 한다) 를 받은 주택을 포함한다 . 다만, 다음 각 호의 경우에는 이를 적용하지 아니한다 .

1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택

2. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ붕괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택

③ 「소득세법」 제89조제1항제3호 를 적용할 때 제1항 및 제2항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. <개정 2014.1.1>

④ 제 1항 및 제2항을 적용받는 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제2항 및 제104조제1항제3호의 규정에도 불구하고 장기보유특별공제액 및 세율은 다음 각 호의 규정 을 적용한다. <개정 2014.1.1>

1. 장기보유특별공제액: 양도차익에 「소득세법」 제95조제2항 표1(같은 조 제2항 단서에 해당하는 경우에는 표2)에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액

2. 세율: 「소득세법」 제104조제1항제1호 에 따른 세율

⑤ 제1항 및 제2항을 적용할 때 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 조세특례제한법 시행령 제40조

① 법 제43조제1항에서 "당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액"이라 함은 「소득세법」 제95조제1항 의 규정에 의한 양도소득금액 또는 「법인세법」 제99조제1항 의 규정에 의한 양도차익(이하 이 항에서 "양도소득 금액"이라 한다)중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다.

양도소득 금액

×

취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가

-

취득당시의 기준시가

양도당시의 기준시가

-

취득당시의 기준시가

이하생략

○ 조세특례제한법 시행령 제98조의3

① ~ ② 생략

③ 법 제98조의3제1항에서 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조제1항을 준용 하여 계산한 금액으로 한다. <개정 2010.2.18>

④ 법 제98조의3제1항에서 수도권과밀억제권역에 해당하는지 여부는 매매계약일 현재를 기준으로 판단한다.

⑤ 법 제98조의3에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 시장·군수·구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다 . 다만, 법 제98조의3제2항의 주택에 대하여는 시장·군수·구청장에게 제출한 건축착공신고서 사본과 사용검사 또는 사용승인(임시사용승인을 포함한다) 사실을 확인할 수 있는 서류를 제출하여야 한다.

(이하생략)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

〇 부동산거래관리과-904 (2010.07.09.)

〔 회 신 〕

1. 자기가 건설한 신축주택으로서 2009.2.12.~2010.2.11. 기간 중에 공사에 착공하고 사용승인을 받은 주택(주택 부수토지 포함)을 양도하는 경우 「조세특례제한법」제98조의3제1항에서 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 같은 법시행령제40조제1항을 준용하여 계산한 금액으로 하는 것이며 , 토지의 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지 발생한 토지의 양도 소득금액은 같은 법제98조의3제1항 이 적용되지 아니하는 것입니다.

2.「소득세법」제94조제1항제1호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 경우에 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 같은 법 제104조제3항에 따라 50%의 세율을 적용하여 산출세액을 산정하는 것입니다 .

〇 재산세과-1450, 2009.07.15

〔 회 신 〕

1. 자기가 건설한 신축주택으로서 2009.2.12.~2010.2.11. 기간 중에 공사에 착공하고 사용승인을 받은 주택(주택 부수토지 포함)을 양도하는 경우 토지의 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지 발생한 토지의 양도소득금액은 「조세특례제한법」 제98조의3 ‘미분양주택에 대한 양도소득세 과세특례’가 적용되지 아니합니다.

2. 이 경우, 「조세특례제한법 시행령」 제40조 제1항 에 따라 토지의 감면 대상 양도소득금액을 계산시 산식 분모의 취득당시 기준시가란 토지 취득당시 기준시가를 말하는 것입니다.

3. 4. 생략

법인세법 제99조 · 소득세법 제104조 · 소득세법 제104조의2 · 소득세법 제120조 · 소득세법 제89조 · 소득세법 제94조 · 소득세법 제95조 · 조세특례제한법 시행령 제40조 · 조세특례제한법 시행령 제98조의3 · 조세특례제한법 제98조의3