분양계약 해제된 주택의 미분양주택 해당 여부

〔붙 임 : 참고자료〕

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 시행사는 입주자 모집공고 후 청약을 접수하여 분양자와 분양계약을 체결하고 계약금 및 중도금(일부 또는 전부)을 수납하였음

- 이후 주택이 준공되었으나 수분양자 중 일부가 잔금 등을 미납하여 미입주 상태이며 소유권 이전되지 아니함

- 시행사는 잔금 등이 미납된 주택에 대하여 분양계약을 해제(수납금액은 수분양자에게 반환)하고 2009년까지 기업구조조정부동산투자회사등에 매각예정임

- (행정안전부 질의답변) 주택건설사업계획의 승인을 받아 건축한 주택을 분양자의 중도금 미납 등의 사유로 계약해제 후 재분양계약되지 않은 경우라면 미분양주택이라 사료됨

○ 질의내용

- 잔금 등이 미납되어 분양자와 계약해제된 주택을 기업구조조정부동산투자회사등이 미분양주택으로 취득하는 경우 종부세법시행령 제4조 제1항 제9호에 따른 미분양주택에 해당하는지?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 종합부동산세법 제8조

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액 [과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「임대 주택법」 제2조제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설 사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정보육시설용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한한다.

< 이하생략 >

○ 종합부동산세법 시행령 제4조

① 법 제8조제2항제2호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주 택(이하 "합산배제 기타주택"이라 한다)을 말한다.

< 중간생략 >

9. 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 「부동산투자회사법」 제2조제1호 다목에 따른 기업구조 조정부동산투자회사 또는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제229조제2호 에 따른 부동산집합투자기구(이하 이 항에서 "기업구조조정부동산투자회사등"이라 한다)가 2009년 12월 31일까지 직접 취득하는 미분양주택 ( 「주택법」 제38조 에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지나 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다. 이하 이 항에서 같다)

가. 취득하는 부동산이 모두 미분양주택일 것

나. 존립기간이 5년 이내일 것

< 이하생략 >

○ 주택법 제38조

① 사업주체( 「건축법」 제11조 에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 제16조제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설ㆍ공급하여야 한다. 이 경우 국가유공자, 장애인, 철거주택의 소유자, 그 밖에 국토해양부령으로 정하는 대상자에 대하여는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 입주자 모집조건 등을 달리 정하여 별도로 공급할 수 있다.

1. 사업주체(국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사 및 지방공사는 제외한다)가 입주자를 모집 하려는 경우: 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인(복리시설의 경우에는 신고를 말한다)을 받을 것

2. 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우: 국토해양부령으로 정하는 입주자모집의 조건ㆍ방법ㆍ절차, 입주금(입주예정자가 사업주체에게 납입하는 주택가격을 말한다. 이하 같다)의 납부 방법ㆍ시기ㆍ절차, 주택공급계약의 방법ㆍ절차 등에 적합할 것

3. 사업주체가 주택을 공급하려는 경우: 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 벽지ㆍ바닥재ㆍ주방용구ㆍ조명기구 등을 제외한 부분의 가격을 따로 제시하고, 이를 입주자가 선택할 수 있도록 할 것

< 이하생략 >

임대주택법 제2조 · 수도권정비계획법 제2조 · 부동산투자회사법 제2조 · 건축법 제11조 · 종합부동산세법 시행령 제4조 · 종합부동산세법 제8조 · 주택법 제38조