상가건물 관리사업자의 관리비 등과 관련한 매입세액 공제 등

1. 질의내용 요약

상가관리를 담당하는 회사가 관리비를 징수함에 있어 과세분과 면세분으로 구분하여 징수하고 있음. 구분징수하는 양식은 일반적인 ‘관리비 영수증 및 세금계산서’ 양식을 취하고 있으며 과세항목으로는 일반관리비,안전진단비,수선비및유지보수비,전기료,냉난방비로 구분하고 면세하는 항목으로 장기수선충당금, 전력기금, 상하수도비가 있음. 이 경우 ①과세되는 항목에 대하여는 공급자가 부가세를 징수하여 납부하면 되는데 면세되는 항목에 대하여는 세무서신고시 면세매출로 보아 계산서 발급분으로 보아야 하는지 아니면 예수금 성격이기 때문에 관리비구분 영수증으로 회계처리 가능한지 여부와 만약 영수증으로 본다면 5만원초과에 대한 ‘증빙불비가산세’규정은 별첨되는 영수증으로 인해 적용이 안되는지 ② 질의1에서 영수증 발행으로 보는 경우 ‘관리비영수증 및 세금계산서를’ 계산서 매출로 보아 계산서합계표를 신고한 경우 계산서관련 가산세가 적용되는지 ③부가세가 과세되는 항목 중에서 전력비에 대하여는 부가가치세법시행규칙 제18조 규정에 의하여 임대인이 교부받은 세금계산서금액 범위안에서 세금계산서를 발행하는데 이 때 전력비 금액은 부가세 신고서 작성시에 ‘수입금액 제외’란에 포함되어야 하는지 아니면 과세표준에 포함되는지 ④ 면세항목에 있는 장기수선충당금은 차후에 도색 등 대수선에 대비하여 충당하기 위하여 징수하는 금액으로 어떤 방법으로 처리하여야 하는지(수선충당금을 예수금으로 하여 징수하고 실질적으로 도색수선이 발생한 때 매출세금계산서를 발행하고 도색 등의 매입에 대하여 매입세금계산서를 교부받아 공제하는지 아니면 도색 등의 매입시에 사업과 관련없는 지출비용으로 하여 불공제하고 매입원가도 반영을 안하는 것인지 또는 부가세 과세대상으로 하여 부가세를 징수납부하여야 하는지)

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률,시행령,시행규칙)

○ 부가가치세법 제16조

① 납세의무자로 등록한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 제9조에 규정하는 시기에 다음 각호의 사항을 기재한 계산서(이하 󰡒세금계산서󰡓라 한다)를 대통령령이 정하는 바에 의하여 공급을 받는 자에게 교부하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 그 교부시기를 달리할 수 있다. (1993. 12. 31 개정)

1. 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭 2. 공급받는 자의 등록번호

3. 공급가액과 부가가치세액 4. 작성연월일

5. 제1호 내지 제4호 이외에 대통령령이 정하는 사항

⑤ 제1항 및 제3항외에 세금계산서의 작성교부에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법시행규칙 제18조

① 전기사업법에 의한 전기사업자가 전력을 공급함에 있어서 전력을 공급받는 명의자와 전력을 실지로 소비하는 자가 서로 다른 경우에 당해 전기사업자가 전력을 공급받는 명의자를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 교부하고 당해 명의자는 그 교부받은 세금계산서에 기재된 공급가액의 범위안에서 전력을 실지로 소비하는 자를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 교부한 때(제17조 제2호의 규정에 의하여 세금계산서의 교부가 면제된 경우에 이를 교부한 때를 포함한다)에는 당해 전기사업자가 전력을 실지로 소비하는 자를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 교부한 것으로 본다. (2003. 1. 25 개정)

○ 부가가치세법 제17조

① 사업자가 납부하여야 할 부가가치세액(이하 󰡒납부세액󰡓이라 한다)은 자기가 공급한 재화 또는 용역에 대한 세액(이하 󰡒매출세액󰡓이라 한다)에서 다음 각호의 세액(이하 󰡒매입세액󰡓이라 한다)을 공제한 금액으로 한다. 다만, 매출세액을 초과하는 매입세액은 환급받을 세액(이하 󰡒환급세액󰡓이라 한다)으로 한다. (1995. 12. 29 개정)

1. 자기의 사업을 위하여 사용되었거나 사용될 재화 또는 용역의 공급에 대한 세액

② 다음 각호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

2. 사업과 직접 관련이 없는 지출에 대한 매입세액

나. 관련․유사 사례 (기본통칙, 판례, 심사․심판례, 예규)

○ 부가46015-1886,2000.08.05

상가 등 집합건물을 관리하는 사업자가 사업용 건물의 관리용역을 제공하고 사업자인 입주자로부터 징수하는 관리비는 명목여하에 불구하고 부가가치세가 과세되는 것으로 부가가치세법 제16조 제1항 의 규정에 의하여 세금계산서를 교부하여야 하는 것임. 다만, 관리비 중 입주자가 부담해야 할 보험료, 수도료, 공공요금 등을 별도로 구분징수하고 납입을 대행하는 경우에 당해 금액은 관리사업자의 부가가치세 과세표준에 포함되지 아니하는 것임

○ 부가46015-584,1998.03.30

집합건물의 구분소유자들이 󰡐집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률󰡑 제23조에 규정한 관리단을 구성하여 자치적으로 건물을 관리하고 그 관리에 소요된 비용만을 각 입주자들에게 분배하여 징수하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니하는 것이나, 당해 자치관리와 관련하여 관리단 명의로 교부받은 매입세금계산서의 공급가액 상당액은 부가가치세법시행규칙 제18조 의 규정에 의하여 관리비를 실제 부담하는 입주자를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 교부하여야 하는 것이며, 특별수선충당금 등(귀 질의의 관리기금)을 재원으로 비경상적인 고액 및 자본적 지출 등에 해당하는 수선비를 지출한 경우 당해 수선비와 관련하여 관리단 명의로 수취한 매입세금계산서의 공급가액은 구분소유자들을 공급받는 자로 하여 각 소유자의 지분에 따라 세금계산서를 교부하여야 하는 것임

○ 서삼46015-12038,2002.11.29

귀 질의의 경우 건물관리 사업을 영위하는 사업자가 그 건물의 입주자로부터 징수하는 특별수선충당금은 당해 관리사업자가 동 충당금을 징수하는 시점의 부가가치세 과세표준에 포함되지 아니하는 것임

○ 부가46015-309,2000.02.15

집합건물의 구분소유자들이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 에 규정한 관리단을 구성하여 자치적으로 건물을 관리하고 그 관리에 소요된 비용만을 각 입주자 등에게 분배하여 징수하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니하는 것으로 부가가치세법 제16조 의 규정에 의한 세금계산서를 교부할 수 없는 것임. 다만, 건물의 자치관리와 관련하여 재화 또는 용역을 공급받고 관리단의 명의로 세금계산서를 교부받은 경우에는 동법시행규칙 제18조의 규정에 의하여 당해 세금계산서의 공급가액 범위 내에서 그 비용을 실질적으로 부담하는 입주자 등을 공급받는 자로 하여 세금계산서를 교부할 수 있는 것임

○ 서면3팀-787,2004.04.23

동업자가 조직한 조합이 그 조합원을 위하여 재화 또는 용역을 공급하거나 공급받고 세금계산서를 수수한 경우에 당해 세금계산서의 공급가액은 부가가치세법 제18조 및 제19조 규정에 의한 부가가치세 신고시 조합의 사업과 관련된 매출매입 금액과 합하여 신고하고 당해 세금계산서는 조합의 사업과 관련하여 교부하였거나 교부한 세금계산서와 함께 매출매입처별세금계산서합계표를 작성하여 동법 제20조의 규정에 의하여 정부에 제출하여야 하는 것이나, 조합원을 위하여 재화 또는 용역을 공급하고 발행한 세금계산서의 공급가액은 조합의 수입금액에 해당하지 아니하므로 과세표준명세의 수입금액제외란에 기재하여 신고하여야 하는 것임. 다만, 이 경우 조합이 그 조합원을 위하여 수수한 세금계산서의 공급가액을 신고하지 아니하거나 매출매입처별세금계산서합계표를 제출하지 아니한 경우에도 동법 제22조의 규정은 적용하지 아니하는 것임

부가가치세법 제16조 · 부가가치세법 제18조 · 부가가치세법시행규칙 제18조 · 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 · 부가가치세법 제17조