보증금 등의 평가방법

1. 사실관계

○ 질의법인은 임대아파트에 대해 임대의무기간을 10년으로 하여 임차인들과 임대차 계약을 체결

○ 일부 임대아파트에 대해서는 임대의무기간 10년의 1/2이 지난 시점에 질의법인이 정한 기간에 임차인이 분양전환을 받는 경우 확정분양가액과 감정평가금액 중 낮은 금액을 적용한 매매금액으로 분양전환하는 내용의 매매예약 합의를 체결함

2. 질의내용

○ 임대아파트 임대보증금 반환채무를 원본 회수기간을 판단함에 있어 입주일부터 임대보증금 반환약정일까지 기간으로 보는 것인지(제1설), 평가기준일부터 반환약정일까지의 기간으로 보는 것인지(제2설)

3. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제58조

② 대부금·외상매출금 및 받을 어음등의 채권가액과 입회금·보증금 등의 채무가액은 원본의 회수기간·약정이자율 및 금융시장에서 형성되는 평균이자율 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액으로 한다. 다만, 채권의 전부 또는 일부가 평가기준일 현재 회수불가능한 것으로 인정되는 경우에는 그 가액을 산입하지 않는다. <개정 1997.11.10, 2000.12.29, 2008.2.29, 2010.2.18, 2021.1.5>

○ 상속세 및 증여세법 시행규칙 제18조의2

② 영 제58조제2항 본문에서 "기획재정부령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 각호의 1의 방법에 의하여 평가한 가액을 말한다. <신설 2001.4.3, 2002.12.31, 2003.12.31, 2005.3.19, 2008.4.30, 2010.3.31, 2011.7.26>

1. 원본의 회수기간이 5년을 초과하거나 회사정리절차 또는 화의절차의 개시 등의 사유로 당초 채권의 내용이 변경된 경우에는 각 연도에 회수할 금액(원본에 이자 상당액을 가산한 금액을 말한다)을 영 제58조의2제2항제1호가목에 따른 적정할인율에 의하여 현재가치로 할인한 금액의 합계액. 이 경우 「소득세법」 제94조제1항제4호 나목의 규정에 의한 시설물이용권에 대한 입회금ㆍ보증금 등 으로서 원본의 회수기간이 정하여지지 아니한 것은 그 회수기간을 5년으로 본다.

2. 제1호외의 채권의 경우에는 원본의 가액에 평가기준일까지의 미수이자상당액을 가산한 금액

4. 관련 사례

○ 재산세과-548, 2011.11.22.

｢상속세 및 증여세법 시행령｣제58조제2항 및 같은 법 시행규칙제18조의2제2항 제1호의 규정에 따라 원본의 회수기간이 5년을 초과하는 채권ㆍ채무는 각 연도에 회수할 금액을 같은 영 제58조의2제2항제1호가목에 따른 적정할인율에 의하여 현재가치로 할인한 금액의 합계액으로 평가하는 것입니다. 이 경우 ｢소득세법｣제94조 제1항제4호나목의 규정에 의한 시설물이용권에 대한 입회금ㆍ보증금 등의 회수기간은 평가기준일부터 입회금을 반환하기로 약정한 날까지의 기간을 말 하는 것이나, 원본의 회수기간이 정하여지지 아니한 경우에는 그 회수기간을 5년 으로 보는 것으로서 이에 해당하는지 여부는 입회계약서상 보증금 반환에 관한 약정 및 실제 반환사례 등 구체적인 사실관계에 따라 판단하는 것입니다.

○ 재산세과-203, 2010.03.30.

원본의 회수기간이 5년을 초과하는 채권ㆍ채무는 각 연도에 회수할 금액(원본에 이자상당액을 가산한 금액을 말함)을 금융기관이 보증한 3년만기 회사채의 유통수익률을 감안하여 국세청장이 정하여 고시하는 이자율에 의하여 현재가치로 할인한 금액의 합계액으로 평가하는 것임. ｢소득세법｣제94조 제1항 제4호 나목의 규정에 의한 시설물이용권에 대한 입회금ㆍ보증금 등의 회수기간은 평가기준일부터 입회금을 반환하기로 약정한 날까지의 기간을 말하는 것이며, 원본의 회수기간이 정하여지지 아니한 경우에는 그 회수기간을 5년으로 보는 것임

상속세및증여세법시행규칙 제18조의2 · 상속세 및 증여세법 시행령 제58조 · 소득세법 제94조