상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전 임대인 사정으로 양도하는 경우 상생임대주택 특례 적용 여부

1. 사실관계

○ ’20.11.13. 서울 마포 소재 A주택 취득(조정대상지역 * )

* ’17.8.3. 지정∼’23.1.5. 해제

○ ’21.2.8. 甲과 1차 임대차계약(보증금 7억, 2년, ’21.2.8.∼’23.2.7.)

○ ’23.2.8. 甲과 연장계약(보증금 변동없음, 1년, ’23.2.8.∼’24.2.7.)

○ ’24.2.22. 乙과 2차 임대차계약(보증금 5.7억원, 2년, ’24.2.22.∼’26.2.21.)

○ ’25.8.6. 2차 임대차계약의 기간 종료 전 임대인 사정으로 A주택 양도

2. 질의요지

○ 상생 임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전 임대인 사정 으로 A주택을 양도하는 경우

｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 에 따른 상생 임대주택 특례를 적용할 수 있는지 여부

3. 관련 법령

□ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말 한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

□ 소득세법 시행령 제155조의3

① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차 계약은 제외하며, 이하 이 조에서 “직전임대차계약”이라 한다) 대비 임대 보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약 (이하 이 조에서 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것

2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항에서 정하는 기 준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.

③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.

④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결 하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.

□ 소득세법 시행규칙 제74조의3

영 제155조의3제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 요건”이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다.

소득세법 시행령 제155조의3