매수의향서에 따라 명도비용을 지출한 후 계약서를 작성한 경우 명도비용을 양도비로 볼 수 있는지 여부

1. 사실관계

○ ’25.1.1. 甲 쟁점부동산 양도를 위하여 매각 자문용역계약 체결

○ ’25.3.1. 乙, 丙 쟁점부동산 매수를 위해 부동산 매수의향서 제출

※ 부동산 매수의향서에는 특약으로 명도는 매도인의 비용으로 잔금전까지 완료되어야 한다는 사항이 있으며 매수 예정가 및 양도대금 지급 방법 등이 구체적으로 기재됨

○ ’25.3월 매수의향서에 대해 甲과 乙, 丙 구두 합의

○ ’25.3월말 ~ 4월초 임차인과 명도 계약 체결

※ 명도비용의 약 20%를 명도계약 체결시 지급

○ ’25.4.29 정식 계약서 작성 (명도는 매도인의 비용으로 한다는 특약 포함)

※ 매도 가격 2% 변동, 매수인 변경(법인) 가능함을 특약사항에 기재

○ ’25.5월 乙, 丙이 대표로 있는 법인을 매수인으로 변경함

○ ’25.7월까지 임차인들에게 명도비 잔액(약 80%) 지급

○ ’25.9월 乙, 丙이 대표로 있는 법인에 쟁점부동산 양도

2. 질의내용

○ 매수의향서를 수취한 매도인이 매수인과 매수의향서 내용에 대하여 쌍방 합의 후 매수 의향서에 따른 명도의무를 이행하기 위해 정식 계약서를 작성하기 전 명도비용을 지출 한 경우 해당비용을 소득령 §163⑤(1)라목으로 볼 수 있는지 여부

3. 관련법령

□ 소득세법 제97조

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

□ 소득세법 시행령 제163조

⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취 ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비

라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용

마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

□ 소득세법 시행규칙 제79조

② 영 제163조제5항제1호마목에서 "기획재정부령으로 정하는 비용"이란 법 제94조제1항 제3호에 따른 주식등을 양도하기 위해 직접 지출한 비용으로서 다음 각 호의 비용을 말한다.

1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제58조에 따른 수수료로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 비용

가. 위탁매매수수료

나. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」제6조제8항에 따른 투자 일임업을 영위하는 같은 법 제8조제3항의 투자중개업자가 투자 중개업무와 투자일임업무를 결합한 자산관리계좌를 운용해 부과 하는 투자일임수수료 중 다음의 요건을 모두 갖춘 위탁매매수 수료에 상당하는 비용

1) 전체 투자일임수수료를 초과하지 않을 것

2) 주식등을 온라인으로 직접 거래하는 경우에 부과하는 위탁매매 수수료를 초과하지 않을 것

3) 부과기준이 약관 및 계약서에 적혀 있을 것

2. 「농어촌특별세법」제5조제1항제5호에 따라 납부한 농어촌특별세

□ 민법 제111조

① 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다.

② 의사표시자가 그 통지를 발송한 후 사망하거나 제한능력자가 되어도 의사표시의 효력에 영향을 미치지 아니한다.

□ 민법 제453조

① 제삼자는 채권자와의 계약으로 채무를 인수하여 채무자의 채무를 면하게 할 수 있다. 그러나 채무의 성질이 인수를 허용하지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다

② 이해관계 없는 제삼자는 채무자의 의사에 반하여 채무를 인수하지 못한다

□ 민법 제454조

① 제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다

② 채권자의 승낙 또는 거절의 상대방은 채무자나 제삼자이다

□ 민법 제455조

① 전조의 경우에 제삼자나 채무자는 상당한 기간을 정하여 승낙 여부의 확답을 채권자에게 최고할 수 있다

② 채권자가 그 기간 내에 확답을 발송하지 아니한 때에는 거절한 것으로 본다

□ 민법 제456조

제삼자와 채무자간의 계약에 의한 채무인수는 채권자의 승낙이 있을 때 까지 당사자는 이를 철회하거나 변경할 수 있다

□ 민법 제457조

채권자의 채무인수에 대한 승낙은 다른 의사표시가 없으면 채무를 인수한 때에 소급하여 그 효력이 생긴다. 그러나 제삼자의 권리를 침해하지 못한다

□ 민법 제458조

인수인은 전채무자의 항변할 수 있는 사유로 채권자에게 대항할 수 있다

□ 민법 제527조

계약의 청약은 이를 철회하지 못한다.

□ 민법 제528조

① 승낙의 기간을 정한 계약의 청약은 청약자가 그 기간 내에 승낙의 통지를 받지 못한 때에는 그 효력을 잃는다.

② 승낙의 통지가 전항의 기간후에 도달한 경우에 보통 그 기간내에 도달할 수 있는 발송인 때에는 청약자는 지체없이 상대방에게 그 연착의 통지를 하여야 한다. 그러나 그 도달전에 지연의 통지를 발송한 때에는 그러하지 아니하다.

③ 청약자가 전항의 통지를 하지 아니한 때에는 승낙의 통지는 연착되지 아니한 것으로 본다.

□ 민법 제534조

승낙자가 청약에 대하여 조건을 붙이거나 변경을 가하여 승낙한 때에는 그 청약의 거절과 동시에 새로 청약한 것으로 본다

□ 민법 제563조

매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.

소득세법 시행령 제163조