재건축사업에 따른 준공인가일 이후 조합원권리의무승계가 이루어진 경우 증여시기

1. 사실관계

○ ’96.3.12. 甲 아파트(구주택) 취득

○ ’17.5.4. 甲 소유 아파트(구주택) 재건축 관리처분계획인가

○ ’24.11.27. (부분)준공인가 고시 및 입주개시

○ ’24.11.27. 제3자와 임대계약

○ ’25.6.26. 甲의 자녀 및 사위와 부담부계증여계약(전세보증금 승계)

○ ’25.7.2. 구주택의 부수토지에 대하여 자녀 및 사위에 등기접수

○ ’26.3월. 신주택 “이전고시” 예정

2. 질의내용

○ 재건축사업 으로 부동산을 취득할 권리를 보유한 甲이 사업 완료로 주택이 완공되어 준공 인가일 이후 자녀 및 사위명의로 조합원권리의무승계(명의변경)가 이루어진 경우 증여시기

3. 관련법령

< 상속세 및 증여세법 >

○ 상속세 및 증여세법 제32조

증여재산의 취득시기는 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2, 제42조의3, 제44조, 제45조 및 제45조의2부터 제45조의5까지가 적용되는 경우를 제외하고는 재산을 인도한 날 또는 사실상 사용한 날 등 대통령령으로 정하는 날로 한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제24조

① 법 제32조에서 “재산을 인도한 날 또는 사실상 사용한 날 등 대통 령령으로 정하는 날”이란 다음 각 호의 구분에 따른 날을 말한다.

1. 권리의 이전이나 그 행사에 등기․등록을 요하는 재산의 경우에는 등기부․등록부에 기재된 등기․등록접수일. 다만, ｢민법｣ 제187조 에 따른 등기를 요하지 아니하는 부동산의 취득에 대하여는 실제로 부동산의 소유권을 취득한 날로 한다.

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 건물의 사용승인서 교부일. 이 경우 사용승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일로 하고, 건축허가를 받지 아니하거나 신고하지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

가. 건물을 신축하여 증여할 목적으로 수증자의 명의로 건축허가를 받거나 신고를 하여 해당 건물을 완성한 경우

나. 건물을 증여할 목적으로 수증자의 명의로 해당 건물을 취득할 수 있는 권리(이하 이 호에서 “분양권”이라 한다)를 건설사업자로부터 취득하거나 분양권을 타인으로부터 전득한 경우

3. 타인의 기여에 의하여 재산가치가 증가한 경우에는 다음 각 목의 구분에 따른 날

가. 개발사업의 시행 : 개발구역으로 지정되어 고시된 날

나. 형질변경 : 해당 형질변경허가일

다. 공유물(共有物)의 분할 : 공유물 분할등기일

라. 사업의 인가․허가 또는 지하수개발․이용의 허가 등 : 해당 인가․허가일

마. 주식등의 상장 및 비상장주식의 등록, 법인의 합병 : 주식등의 상장일 또는 비상장주식의 등록일, 법인의 합병등기일

바. 생명보험 또는 손해보험의 보험금 지급 : 보험사고가 발생한 날

사. 가목부터 바목까지의 규정 외의 경우 : 재산가치증가사유가 발생 한 날

4. 제1호부터 제3호까지 외의 재산에 대하여는 인도한 날 또는 사실 상의 사용일

< 소득세법 >

○ 소득 세법 제88조

이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

9. “조합원입주권”이란 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제74조 에 따른 관리 처분계획의 인가 및 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축 사업 또는 재개발사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(같은 법 제22조에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 같은 법 제2조제6 호의 토지등소유자를 말한다)으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.

○ 소득 세법 시행령 제162조

① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함 한다)를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기 (등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일․인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 ｢건축법｣ 제22조제2항 에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용 하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

< 도시 및 주거환경정비법 >

○ 도시 및 주거환경정비법 제83조

① 시장․군수등이 아닌 사업시행자가 정비사업 공사를 완료한 때에는 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 시장․군수등의 준공인가를 받아야 한다.

⑤ 시장․군수등은 제1항에 따른 준공인가를 하기 전이라도 완공된 건축물이 사용에 지장이 없는 등 대통령령으로 정하는 기준에 적합한 경우에는 입주예정자가 완공된 건축물을 사용할 수 있도록 사업시행자에게 허가할 수 있다. 다만, 시장․군수등이 사업시행자인 경우에는 허가를 받지 아니하고 입주예정자가 완공된 건축물을 사용하게 할 수 있다.

상속세 및 증여세법 시행령 제24조