겸용주택의 부수토지만을 일부 증여하는 경우 증여한 토지의 평가방법

1. 사실관계 및 질의내용

O 사실관계

- 본인 소유건물은 근린생활시설로 용도는 지하1층, 1층, 2층이 점포이고 3층이 단독주택으로 등재되어 있는 건물임

- 1984년 신축 후 현재까지 매매한 사실이나 감정 또는 경매에 회부된 사실이 없이 본인명의로 보유하고 있음

O 질의내용

- 상기 겸용주택의 부수토지 일부를 배우자에게 증여하여 본인과 공유지분으로 지분등기하고자 하는데, 증여한 토지지분에 대한 보충적평가 계산 방법

2. 관련 법령

○ 상속세 및 증여세법 제61조

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. 1. 토지 (2010. 1. 1. 개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물 (2010. 1. 1. 개정)

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물 (2010. 1. 1. 개정)

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

4. 주택 (2010. 1. 1. 개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-858, 2008.03.31

[ 제 목 ] 개별주택가격이 공시된 주택의 토지분 평가방법

[ 요 지 ] 부동산의 보충적평가시 개별주택가격이 공시된 주택의 토지분 평가는 개별주택가격을 건물기준시가와 토지 개별공시지가로 안분하여 산정하는 것임

[ 회 신 ] 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격이 공시된 단독주택을 「상속세 및 증여세법」제61조 제1항 제4호의 규정에 의하여 평가함에 있어 건물과 부수토지의 가액을 구분하여야 하는 경우에는 당해 개별주택가격을 평가기준일 현재 같은조 제1항 제2호의 규정에 의하여 평가한 건물가액과 같은항 제1호의 규정에 의한 개별공시지가로 안분하여 주택의 가격 또는 토지의 가격을 산정하는 것임

O 서면4팀-1462, 2007.05.02

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격이 공시된 단독주택을 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 평가함에 있어 건물과 부수토지의 가액을 구분하여야 하는 경우에는 당해 개별주택가격을 평가기준일 현재 같은조 제1항 제2호의 규정에 의하여 평가한 건물가액과 같은항 제1호의 규정에 의한 개별공시지가로 안분하여 주택의 가격 또는 토지의 가격을 산정하는 것임.

다만, 귀 질의의 경우와 같이 평가기준일이 2006년 개별공시지가 고시일 이후인 경우로서 개별주택가격이 공시된 주택의 부수토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ고시하지 아니한 경우에는 2005년 개별공시지가를 적용하는 것임.

○ 서면4팀-1830, 2005.10.06

[ 제 목 ] 개별주택가격이 공시된 주택 및 부수토지의 구분평가

[ 요 지 ] 주택과 그 부수토지를 “가격공시 및 감정평가에 관한 법률”에 의한 개별주택가격으로 평가하는 경우로서 주택과 그 부수토지의 가액을 구분하고자 하는 경우 건물의 기준시가와 토지의 개별공시지가로 안분하여 주택의 가액과 토지의 가액을 산정하는 것임

[ 회 신 ] 「상속세 및 증여세법」제61조제1항제4호의 규정에 의하여 주택과 그 부수토지를「가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격으로 평가하는 경우로서 주택과 그 부수토지의 가액을 구분하고자 하는 경우「상속세 및 증여세법」제61조 제1항 제2호의 규정에 의한 건물 기준시가와 같은 항 제1호의 규정에 의한 개별공시지가로 안분하여 주택의 가액 또는 토지의 가액을 산정하는 것이며, 당해 주택의 부수토지로서 개별주택가격이 공시되지 않은 경우에는 같은 항 제1호의 규정에 의한 개별공시지가로 평가하는 것임

토지를 지분형태로 증여받은 경우 증여재산가액은 당해 토지를 같은 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 증여받은 지분율을 곱한 금액으로 하는 것임

상속세및증여세법 제61조