조정대상지역 지정 해제 시 종부령 §3①(8)에 따른 장기일반민간임대주택등에 대한 합산배제 적용 기준

1. 사실관계

- 신청인(개인)은 1주택 이상을 보유한 상태에서 ’18.9.14. 이후 취득 당시 조정대상지역에 소재한 도시형 생활주택(非아파트)과 오피스텔 ○채를 소유 중임

* ’18.9.14. 이후 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함함)을 취득하기 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하였으며, 오피스텔은 취득 직후 계속하여 주거용으로 사용 중인 것으로 전제함

- ’22년 하반기부터 신청인이 소유한 도시형생활주택과 오피스텔 소재지가 순차적으로 조정대상지역 지정 해제됨

- 조정대상지역에서 해제됨에 따라 임대사업자 등록( 민간임대주택법 제2조제5호 따른 장기일반민간임대주택으로 등록) 및 세무서 사업자등록(소득법 §168)을 하고 임대 개시하여 ’23년부터 종부세 합산배제를 받고자 함

2. 질의내용

- 취득 당시 조정대상지역에 소재한 임대주택이 조정대상지역 지정 해제된 이후 과세기준일(’23.6.1.)이 도래할 경우, 종부령 §8①(8)나목1)에 따라 합산배제를 적용받지 못하는지 여부

3. 관련 법령 및 해석 사례

□ 종합부동산세법

제8조

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

1. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다): 12억원

2. 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체: 0원

3. 제1호 및 제2호에 해당하지 아니하는 자: 9억원

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택,「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

□ 종합부동산세법 시행령

제3조

① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

나. 제외되는 주택

1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역( 「주택법」 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호 에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]

법인세법 제111조 · 소득세법 제168조 · 종합부동산세법 시행령 제3조