조합원입주권을 상속받는 경우 평가방법

1. 사실관계

○ 부친은 조모와 경기도 소재 조모 소유 주택에서 평생을 같이 사셨음

○ 해당 주택은 재개발이 됨에 따라 멸실 되었고, 토지는 현재 공시지가가 235백만원임

○ 주택공사에서는 재개발로 2개의 분양권을 주기로 하였음

2. 질의내용

○ 조모가 돌아가실 경우 상속재산은 어떻게 평가하는지

3. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조

③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제51조

② 법 제61조제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액( 「소득세법」 제89조제2항 에 따른 조합원입주권의 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항 에 따른 관리처분계획을 기준으로 하여 기획재정부령으로 정하는 조합원권리가액과 평가기준일까지 납입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액으로 한다)과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. 다만, 해당 권리에 대하여 「소득세법 시행령」 제165조제8항제3호 에 따른 가액이 있는 경우에는 해당 가액으로 한다. <개정 2001.12.31, 2005.8.5, 2010.2.18, 2015.2.3., 2020.2.11.>

○ 상속세 및 증여세법 시행규칙 제16조

③ 영 제51조제2항 본문에서 "기획재정부령으로 정하는 조합원권리가액"이란 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따라 인가받은 관리처분계획을 기준으로 다음 계산식에 따라 계산한 가액을 말한다. <신설 2020.3.13.>

분양대상자의 종전 토지 및 건축물 가격 × [(정비사업 완료 후의 대지 및 건축물의 총 수입추산액–총소요사업비) ÷ 종전의 토지 및 건축물의 총 가액]

4. 관련 사례

○ 상속증여-3117, 2016.06.30

관리처분계획인가일 이후에 상속되는 경우 “부동산을 취득할 수 있는 권리”로 보는 것이며 이 때, 재건축조합으로부터 금전을 지급받을 권리가 있는 경우에는 상속세 과세대상에 포함되는 것임

○ 재산세과-202, 2012.5.24.

증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의하는 것이나, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 「상속세 및 증여세법」제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가 하는 것으로서, 부동산을 취득할 수 있는 권리는 같은 법 제61조제3항 및 같은 법 시행령 제51조제2항에 따라 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가합니다.

귀 질의와 같이 재개발조합원 입주권을 증여하는 경우 “평가기준일까지 불입한 금액”은 조합원으로서 출자한 토지와 건물의 감정가액 등을 감안하여 재개발조합이 산정한 조합원의 권리가액과 평가기준일까지 불입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액이며, “평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액”은 그 당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는 것으로서 이는 해당 조합원입주권의 거래상황 및 가격변동 등 구체적인 사실을 확인하여 산정할 사항 입니다.

상속세및증여세법시행규칙 제16조 · 소득세법시행령 제165조 · 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 · 소득세법 제89조 · 상속세및증여세법 제61조 · 상속세및증여세법 제60조