양도가액 산정방법
서면인터넷방문상담4팀-1906 (2005. 10. 19.)
- 종류
- 예규
- 안건번호
- 서면인터넷방문상담4팀-1906
- 회신일
- 2005. 10. 19.
- 소관
- 국세청
재건축아파트 입주권을 양도할 때 양도일 이후 납입기일이 도래하여 양수자가 부담하는 추가분담금은 양도가액에 포함하지 않고, 양도자가 받은 이주비 및 대출금도 양도가액에서 차감하지 않는다. 당시 소득세법 제96조에 따라 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가액은 실지거래가액에 의하며, 양도일 이후 납입기일이 도래하는 추가 청산금은 그 권리의 양도와 대가관계가 없어 실지거래가액에 해당하지 않는다(서면4팀-1246, 국심2004서2851). 사안은 총 매매대금 8억원 중 무이자 이주비 5천만원·대출금 7천5백만원·추가분담금 약 1억7천4백만원을 매수자가 승계하고 차액 5억1백만원을 수령한 경우로, 재건축 입주권 팔 때 세금 산정의 기준이 되는 양도가액을 어떻게 잡는지 확인한 해석이다.
【요지】
재건축아파트의 입주권 양도시 양도가액에는 양도일 이후 납입기일이 도래하여 양수자가 부담하는 추가 분담금액은 포함하지 아니하고 양도자가 받은 이주비 및 대출금은 양도가액에서 차감하지 아니함
【전문】
1. 질의내용 요약
[사실관계]
- ○○시 ○○구 소재 재건축아파트 입주권을 총 매매대금을 8억원으로 하여 양도하면서 무이자 이주비 5천만원, 대출금 7천5백만원 및 추가분담금 약 1억7천4백만원을 매수자가 승계하기로 하고 차액 5억1백만원을 수령하였음.
- 이주비와 대출금은 동 아파트의 취득자가 부담하게 되어있음.
[질의사항]
이 경우 양도차익을 실지거래가액에 의하는 경우 양도가액은 실지 수령한 금액이 되는 것인지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제96조
【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002.12.18. 개정)
2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 (2000.12.29. 개정)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-1246, 2004.08.09.
【회신】
소득세법시행령 제155조 제16항 의 규정에서 정하는 비과세 요건을 모두 갖춘 재건축아파트의 입주권을 양도하는 경우로서 당해 자산의 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과하는 때에는 그 양도차익은 소득세법 제95조 제3항 의 규정에 따라 산정하는 것이며, 이 경우 양도당시 실지거래가액에는 양도일 이후 납입기일이 도래하는 추가 청산금액을 포함하지 아니하는 것임.
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 국심2004서2851, 2005.07.13.
동 재건축 입주권의 양도일 현재 납입기일의 미도래로 납부하지 아니한 분담금은 당해 권리의 양도와 대가관계가 없는 것으로 보아야 하며, 이 건의 경우 조합원공급(분담금 납부)계약서에 의하면 쟁점분담금 중 계약금 38,328,000원의 납입기일이 2004. 3. 8.～ 3.12.로 확인되고, 청구인은 쟁점입주권을 위 납입기일 전인 2004. 3. 3.에 매매계약을 하면서 매수인이 추가분담금을 지불하는 것으로 약정하였고, 매수인이 이를 납부하였으므로 쟁점분담금은 쟁점입주권의 실지거래가액에 해당되지 아니한 것으로 판단된다.
【관련법령】
소득세법시행령 제155조 · 소득세법 제95조 · 소득세법 제96조