공유필지를 단독소유로 변경하고 차액을 현금정산한 경우 과세 방법

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 1984년 1필지의 토지를 甲과 乙이 공동으로 취득함(지분 각 1/2)

* 1996.9.24. 乙이 사망하여 乙 지분을 丙이 상속받음(甲, 丙 공유)

- 도 시개발사업 시행 후 2009.7.2. 11필지(ⓐ블럭 6필지, ⓑ블럭 5필지)로 환지처분되었으며, 甲과 丙은 환지 후에도 공유하고 있음

- 甲 과 丙은 아래와 같이 공 유토지분할교환계약을 체결하고, 丙이 甲에게 5,449,850원을 지불 하기로 함(개별공시지가에 의해 평가하여 정산)

토지

면적(㎡)

개별공시지가(원)

변경 후 소유자

차액 정산

ⓐ블럭(6필지)

2,049 . 1

1,090,121,200

甲

丙이 甲에게

5,449,850원 지급

ⓑ블럭(5필지)

1,990 . 7

1,101,020,900

丙

계

2,191,142,100

․ 정산금액 = 1,101,020,900 - 2,191,142,100 × 1/2 = 5,449,850원

○ 질의내용

- 공 유토지를 단독소유목적으로 지분을 정리하면서 대가를 수수한 경우 차액부분만 과세하는지 각 토지 지분감소분 전부에 대하여 과세하는지

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제88조

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)( 「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

② 생략

○ 소득세법 기본통칙 88-0…1

① ～ ② 생략

③ 공동소유의 토지를 소유지분별로 단순히 분할하거나 공유자지분 변경없이 2개 이상의 공유토지로 분할하였다가 그 공유토지를 소유지분별로 단순히 재분할하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 이 경우 공동지분이 변경되는 경우에는 변경되는 부분은 양도로 본다.

○ 서면4팀-2468, 2005.12.09.

[사실관계]

- 거주자 갑과 을은 연접한 토지 두필지에 대하여 각각 지분으로 공동소유하고 있었음(갑과 을은 특수관계자 아님)

1. A필지 (전체면적 804㎡, 지목은 전)

· 갑 소유 597.74㎡

· 을 소유 206.26㎡

2. B필지 (전체면적 2,330㎡, 지목은 전)

· 갑 소유 1,732.26㎡

· 을 소유 597.74㎡

- 위 와 같이 연접한 두필지의 토지에 대하여 각각 단독소유로 소유권을 이전하기 위하여 갑은 A필지에서 자신의 지분인 597.74㎡를, 을은 B필지에서 자신의 지분인 597.74㎡를 각각 상대에게 이전하는 교환을 하였으며, 등기부상에는 등기원인을 공유물분할로 하였음.

- 위 의 각 토지는 개별공시지가가 낮아 전체면적을 기준으로 하여도 금액의 차이가 100만원 미만임

[질의사항]

1. 위와 같이 공유물을 단독소유로 이전하는 경우로서 면적은 동일하나 개별공시지가가 약간의 차이가 날 때 이를 공유물분할로 보아 양도에 해당하지 않는지 여부

2. 투기지역에서 갑이 B필지 전체를 양도하는 경우 지분정리로 취득한 토지의 취득가액의 산정

[ 회 신 ]

2인 이상이 공동으로 소유하던 1필지 또는 연접된 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유로 공유물분할하는 것은 양도로 보지 아니하는 것이나, 2필지 이상의 토지를 각각 1인 단독소유를 목적으로 서로의 지분을 정리하는 것은 각 필지의 자기지분 감소분과 증가분이 교환되는 것으로서 이는「소득세법」제88조에서 규정하는 양도에 해당하는 것임 (이하 생략).

○ 재일46014-2688, 1997.11.17.

1. 양 도소득세가 과세되는 “자산의 양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것임.

2. 이 때 교환의 경우 교환약정에 따른 교환대상 토지전부에 대하여 양도소득세가 과세되는 것임 .

○ 서면5팀-425, 2008.03.03.

토지를 서로 교환하는 것도「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의한 유상양도에 해당하며, 이 경우 교환대상 토지전부에 대하여 양도소득세가 과세되는 것임.

소득세법 제88조 · 상속세및증여세법 제47조