상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전에 양도한 경우 상생임대주택 특례 적용 여부

1. 사실관계

○ ’18.1.25. 甲의 母, A주택 임대차계약 체결

보증금 2천만원, 월세 45만원, 임대기간 : ’18.1.25. ~ ’20.1.25

○ ’20.1.25. A주택 임대차계약 묵시적 갱신(’20.1.25. ~ ’22.1.25.)

○ ’21.1.15. 별도세대 母 사망

甲이 A주택 * 상속 취득 및 임대차계약 승계

* A주택 상속개시 당시 조정대상지역

○ ’21.10.11. 甲, 임차인과 새로운 임대차계약 체결

보증금 1.5억원 임대기간 : ’21.10.11. ~ ’23.10.10.

○ ’23.10월. 甲, 임대차계약 묵시적 갱신(’23.10.11. ~ ’25.10.11.)

○ ’25.05월. 甲, A주택 양도

2. 질의내용

○ ( 질의1) 별도세대인 母로부터 주택을 상속받고, 母가 임차인과 체 결한 임대차계약을 상속인이 승계한 경우 “직전임대차계약”으로 볼 수 있는지 여부

○ (질의2) 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전에 양도한 경우 ｢ 소득세법 시행령｣ 제155조의3에 따른 상생임대주택 특례를 적용할 수 있는지 여부

3. 관련법령

□ 소득세법 시행령 제155조의3

① 국내에 1주택 (제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법 령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다) 을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택 (이하 “상생임대주택”이라 한다) 을 양도하는 경우에는 제154조제1항 , 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약 (해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 “직전임대차계약”이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약 (이하 이 조에서 “상생임대차계약”이라 한다) 을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결 (계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다) 하고 임대를 개시할 것

2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

소득세법 시행령 제155조의3