장기임대주택과 조합원입주권 외에 대체주택을 양도하는 경우 특례 적용여부

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2004.06. A주택 취득(거주사실 없음)

- 2013.12. B주택 취득, 구청 및 세무서에 임대사업자등록 후 임대개시 (임대개시 당 시 기준시가 6억원 이하)

- 2014.06. A주택 재건축 사업시행인가

- 2015.00. 위례지구에 있는 C아파트 분양권을 취득할 예정

○ 질의내용

(질의1) A주택을 재건축하는 동안 위례지구 있는 아파트(C)를 대체주택으로 취득하여 「소 득 세법 시행령」제156조의2 제5항을 충족한 후 C아파트(대체주택)를 양도하는 경우 같은 항 및 같은 영 제155조 제19항 에 따른 특례를 적용받을 수 있는 지 여부(장기임 대주택, 조 합원입주권 및 대체주택 보유)

(질의2) 「소 득 세법 시행령」제155조 제19항 및 제156조의2 제5항을 적용할 때 재건축하는 A주택에는 거주한 사실이 없더라도 C아파트를 양도하는 경우 특례를 적용받을 수 있는 지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제89조

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역 별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에 서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 에 따른 관리처분계획의 인가로 인하 여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사 업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권 "이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건 축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거 주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족 과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유 하 고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자 의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주 택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

1. ~ 3. 생략

② ~ ⑩ 생략

⑪ 법 제89조 제1항 제3호 나목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.

○ 소득세법 시행령 제155조

① ~ <18> 생략

<19> 제167조의 3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충 족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국 내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다.이하 “직전거주주택”이라 한다) 이 있는 거주주택(이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직 전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 장기임대주택을 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제156조의2

① ~ ④ 생략

⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체 주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체 주 택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한 다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주 택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이 상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유 가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이 상 계속하여 거주하여야 한다.

3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주 택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제167조 의 3

① 법 제104조 제4항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해 당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로 서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

1. 생략

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등 록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업 자 기준일”이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하였으 나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.

가. 「임대 주택법」 제2조 제3호 에 따른 매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있 는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택

(이하 생략)

○ 부동산납세과-925, 2014.12.03.

[ 회 신 ]

1. 귀 질의 1)의 경우, 「소득세법 시행령」제167조의 3제1항제2호에 따른 주택(이하 “장기임대주택”이라 함)과 같은 영 제155조제19항각호의 요건을 충족하는 1주택(이하 “거주주 택”이라 함)을 소유한 1세대 가 거주주택을 양도하기 전에 1조 합원입주권을 취득한 경우로서 거주주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 에 1조합원입주권을 취득 하고 그 조합원 입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 거주주택을 양도 하는 때와

2. 귀 질의 2)의 경우, 1조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 거주주택을 양 도하는 경우로서 「소득세법 시행령」제156조의 2제4항각호의 요건을 모두 갖 춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항의 규정을 적용하 는 것입니다.

[사실관계]

- 1987.10.05. 서울 강남구 소재 46평형 아파트(C)취득(現 거주 중)

- 1992.05.25. 서울 강남구 소재 상가* 취득

- 1994.12.09. 서울 강남구 소재 13평형 아파트(B) 취득

* 재건축으로 조합원입주권 변환예정

- 1994.12.24. 서울 강남구 소재 11평형 아파트(A) 취득

* 2003.12.19. 주택임대사업자등록

- 2013.00.00. 오피스텔 2개 취득하여 주택임대사업자등록

- 2015.03.00. ’92.5.25 취득한 상가*가 조합원입주권(D)으로 전환예정

[질의내용]

질의 1) A, B주택을 먼저 양도한 후 조합원입주권(D) 취득 일부터 3년 이내에 C주 택을 양도시 비과세 또는 감면이 되는지

질의 2) A, B주택을 먼저 양도한 후 조합원입주권(D) 취득 일부터 3년이 지나서 C주택을 양도한 경우 비과세가 되는지

질의 3) 2013년 오피스텔 2가구를 추가로 등록하여 관리하고 있는 바 이 경우 오 피스텔 등을 일시적 1세대 2주택 비과세특례 적용시 주택으로 보는 것인지

○ 부동산거래관리과-16, 2013.01.11.

[ 회 신 ]

「소득세법 시행령」 제155조제19항 에 따른 장기임대주택과 거주주택을 소유한 1세대가 같은 영 제156조의2제3항에 따 라 해당 거주주택을 양도하기 전에 조합 원 입주권을 취득한 경 우로서 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 거 주주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1 항을 적용 받을 수 있는 것입니다.

[사실관계]

- 2001.9. A주택 취득하여 거주

- 2010.9. B주택 증여받음

- 2011.2. C조합원입주권 취득

- 2012.3.˜2012.8. B주택 철거 후 다세대주택 신축하여 임대

・ 구청 및 세무서에 임대사업자등록

- 2013년 중(C조합원입주권 취득일부터 3년 이내) A주택 양도 예정

[질의내용]

장기임대주택을 소유하고 있는 경우 「소득세법 시행령」 제156조의2제3항 적용 여부(소령 §155⑲ 및 소령 §156조의2③ 중복 적용 여부)

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