양도차익 산정방법

1. 질의내용 요약

(사실관계)

성북구 ○○동 에 위치한 지상 4층 건물(근린생활시설)에 의원을 하다가 재개발 회사에 토지를 양도하고 건물은 잔금청산 전에 멸실신고만 하고 잔금청산 후 멸실은 매수인이 하는 것을 전제조건으로 토지만을 양도하기로 하고 건물의 양도가액은 없는 것으로 계약하였음

(질의내용)

위의 경우 토지는 기준시가로 하고 건물은 실지거래가액으로 신고시와 토지와 건물을 기준시가로 신고시 과세방법

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제88조

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 󰡒양도󰡓라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것 을 말한다.

○ 소득세법 제94조

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000.12.29 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정)

○ 상속세 및 증여세법 제2조

① 타인의 증여(증여자의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여를 제외한다. 이하 같다)로 인하여 증여일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 증여재산이 있는 경우에는 그 증여재산에 대하여 이 법이 정하는 바에 의하여 증여세를 부과한다.

1. 재산을 증여받은 자(이하 󰡒수증자󰡓라 한다)가 거주자(본점 또는 주된 사무소의 소재지가 국내에 있는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제54조 및 제59조에서 같다)인 경우에는 거주자가 증여받은 모든 증여재산 (2003. 12. 30. 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

2. 수증자가 비거주자(본점 또는 주된 사무소의 소재지가 국내에 없는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제4조 제2항, 제6조 제2항제3항 및 제81조 제1항에서 같다)인 경우에는 비거주자가 증여받은 재산 중 국내에 있는 모든 재산 (2003. 12. 30. 개정)

② 제1항에 규정된 증여재산에 대하여 소득세법에 의한 소득세법인세법에 의한 법인세 및 지방세법의 규정에 의한 농업소득세가 수증자에게 부과되는 때에는 증여세를 부과하지 아니한다. 이 경우 소득세법인세 및 농업소득세가 소득세법법인세법 지방세법 또는 다른 법률의 규정에 의하여 비과세 또는 감면되는 경우에도 또한 같다. (2003. 12. 30. 개정)

③ 이 법에서 󰡒증여󰡓라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭형식목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. (2003. 12. 30. 신설)

④ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 2 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법에 의하여 상속세 또는 증여세를 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적인 실질에 따라 당사자가 직접 거래한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래로 보아 제3항의 규정을 적용한다. (2003. 12. 30. 신설)

○ 소득세법 제96조

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002. 12. 18 개정)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 (2000. 12. 29 개정)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (1999. 12. 28 개정)

6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002. 12. 18 신설)

7. 기타 당해 자산의 종류보유기간보유수거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2002. 12. 18 개정)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면인터넷방문상담4팀-1666,2004.10.19

부동산에 대한 소유권 이전이 증여인지 또는 유상양도인지 여부는 등기된 내용에 불구하고 대가지급여부 등 실질내용에 따라 판단하여 증여세 또는 양도소득세(양도자가 법인인 경우에는 법인세)를 부과하는 것이며, 부동산의 소유권을 유상으로 양도하거나 취득한 자에게 증여세를 부과하지는 아니하는 것임

○ 서면인터넷방문상담4팀-1548,2004.10.01

피상속인이 사망 전에 토지를 취득함에 있어 상속인A의 명의로 등기하였으며, 피상속인의 사망일 이후에 상속인A 명의의 토지를 법원 판결에 의하여 다른 상속인B에게 소유권이전을 한 경우 증여 또는 유상양도인지 여부

소득세법상 양도소득세가 과세되는 󰡒자산의 양도󰡓라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로,

부동산에 대한 소유권이전이 증여 또는 유상양도인지의 여부는 등기된 내용에 불구하고 소관세무서장이 구체적인 사실을 조사하여 실질내용에 따라 판단하는 것임

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